恒基顾问苏州美田东山项目运作思路.pptVIP

* 房商网—海量房地产资料下载 美田东山项目运作思路 房商网—海量房地产资料下载 本次报告所思考的问题 卖什么？项目独特的核心价值？ 怎么做？项目做什么样的产品？ 卖给谁？项目的客户群在哪儿？ 怎么卖？项目的营销推广思路？ 研究思路 卖什么？ 项目独特的核心价值？ 地块经济指标分析 看地块资源 对比其它高端低密度物业 怎么做？ 项目做什么样的产品？ 产品风格建议 户型面积建议 景观建议 卖给谁？ 项目的客户群在哪儿？ 客户购买能力 客户区域来源 客户心理特征 怎么卖？ 项目营销推广思路？ 定制物业 神秘营销 数据库营销 活动营销 占地面积3704㎡， 建筑面积1481㎡， 容积率≤0.4， 建筑密度≤20%, 绿化覆盖率≥37%， 檐口高度7米， 用地退红5米， 楼面价4216元/平米， 成交总价625万。 地块经济指标分析 项目规模较小决定了项目开发必须突破常规 地块 看地块资源 东山镇区临湖区位、紧邻东山国宾馆，上风上水之宝地 本项目 东山国宾馆 看地块资源 健康养生环境，太湖秀美山水景观，镇区完善生活配套，生活便捷无忧 本项目 太湖 山景 镇区 看地块资源 不沿镇区干道，需经小道进入，地段幽静私密 入口 看地块资源 地块周边民居营造出了淳朴的居住氛围，但东侧厂房对项目环境影响较大 镇区 地块资源赋予项目价值 风水宝地 绿色养生 自然山水 配套完善 小径通幽 淳朴民居 对比周边其它别墅项目来看项目价值 美田项目 vs 吴地雅舍 东山景园 东山会 东山景园 开发商：苏州佳园房地产开发有限公司 产品形态：独栋 建筑面积：约3万平米 规划设计风格：该项目为新中式风格的别墅项目，总套数为129，小区的绿化景观较为普通，没有明显突破中式别墅的传统理念 主力价格：9000——11000元 主力面积区间：246—364平米 主力总价：260-380万 产品设计亮点：独栋别墅均享有私家庭园，户均私家庭园面积达350-900平米。 配套设计：有1200多平米的会所，游泳池、网球场、健身房、棋牌室、壁球馆、乒乓室等一应俱全。 推广分析：在推广上主要着力于项目产品风格和产品细节、太湖东山的自然元素，同时也借力于中国文化。 公共景观和私家庭院结合，会所配套，东山山水环境 东山会 开发商：苏州和济置业有限公司 产品形态：独栋 规划设计风格：该项目为现代中式风格的别墅产品，总套数为56套，整个小区依东山山势连绵起伏，错落有致，并处于雨花胜境景区内，自然景观得天独厚，是苏州少有的山地高档别墅产品。 主力价格：550——1000万元/套 主力面积区间：300—700平米 销售情况：目前该项目运作已经停滞。 产品设计亮点：每栋别墅预留专用电梯井道，U型围合设计、Low-e玻璃、地源热泵系统的采用。 配套设计：3000m2私家健康会所，由鸿艺会顾问管理。内设室内游泳池、健身房、餐厅、多功能会议中心、Dragonfly SPA、客房、乒乓球室、台球室等。 推广分析：东山会是苏州区域少有的山地别墅，且坐落于雨花胜境风景区内。以“半山独院，电梯别墅”为产品定位，在推广上主要着力于半山别墅、新中式风格、原生态环境以及电梯入户等产品细节。 山地别墅、U型设计、硬件配套，雨花胜景风景区内 吴地雅舍 开发商：苏州吴地雅舍置业有限公司 产品形态：独栋和联排 规划设计风格：该项目为传统中式风格的别墅产品，总套数为26套。 主力价格：独栋300万元/套、联排200万 主力面积区间：独栋306平米、联排251、256平米 产品设计亮点：突出强调私家庭院，独栋强调私家庭院，联排强调前中后三院环抱 推广分析：由于体量较小和老板关系网络较广，主要为圈层销售和渠道销售。没有走传统营销推广的老路。 院落别墅、中式风格，东山山水景观 美田项目VS其它项目 外部环境：小径通幽、淳朴民居 美田项目核心价值 隐 小隐于野,大隐于市 美田项目 ？ 产品设计上特点： 研究思路 卖什么？ 项目独特的核心价值？ 地块经济指标分析 看地块资源 对比其它高端低密度物业 怎么做？ 项目做什么样的产品？ 产品风格建议 户型面积建议 景观建议 卖给谁？ 项目的客户群在哪儿？ 客户购买能力 客户区域来源 客户心理特征 怎么卖？ 项目营销推广思路？ 定制物业 神秘营销 数据库营销 活动营销 产品打造核心理念 大气的 私密的 神秘的 含蓄的 个性的 国宾馆旁，私享“隐”居别墅 产品建议 独门独院，私家园林；有天有地，私享府邸。 打造独门独院的私属空间。强调独立性、私属性和私密性。 产品风格建议 传统苏式风格，低调、神秘 景观建议 强调私家院落，预留打造私家园林景观的充足空间 面积配比较建议 1480 　 　 650 1 650 460 1 460 370 1 370 建筑面积 套数 面积 研究思路 做什么