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收入的确认时间（续3） （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2009关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知 西安 张辉 SW029@263.NET * 收入的确认时间（续4） 3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除 注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致 西安 张辉 SW029@263.NET * 西安 张辉 SW029@263.NET * 赠送装修 将销售收入分解为商品房销售收入和装修收入，开发商从而少交土地增值税和营业税，逃避预交所得税，业主少交契税。 2007关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复 1998关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复 赠送装修（续） 非同一主体下，下列情况之一有权否认安排，全部视为开发商的销售收入 1、开发商强制装修 2、开发商代收装修款 3、装修款按照建筑面积计算 4、装修款作为按揭借款的组成部分 排除以上情况，如果装修款的收费标准高于市场标准，仅作收入的重新分配。 西安 张辉 SW029@263.NET * 赠送家用电器 2006关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知 2007关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知 2007关于中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知 西安 张辉 SW029@263.NET * 赠送家用电器（续） 如果采用有奖销售形式，即使人人有份，也应确认为销售费用，不可以享受土地增值税的加计扣除，而且 需要扣缴个人所得税 2002关于个人所得税若干政策问题的批复 2002北京关于个人所得税有关业务政策问题的通知 2007重庆关于明确个人所得税有关政策问题的通知 西安 张辉 SW029@263.NET * 广告宣传和业务招待 预售收入可以作为计算基数，但预售收入转作营业收入时不得重复作为计算基数 1998房地产广告发布暂行规定 2002关于进一步加强房地产广告管理的通知 房地产公司在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含业务宣传），属于非法支出，不允许申报扣除 西安 张辉 SW029@263.NET * 西安 张辉 SW029@263.NET * 预售款的会计处理 2002关于对企业会计制度有关问题的复函 2006企业会计准则第 14 号——收入 2008关于确认企业所得税收入若干问题的通知 成本可靠计量标志一般认为应办理 竣工决算。在办理竣工决算前，预售款和缴纳的营业税金等均不进入会计损益 2008关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知 预售款的会计处理（续） １、收到预售款时应确认为预收账款 ２、交付使用后如果相关的成本不能够可靠的计量，也不得确认收入 ３、在没有确认营业收入的前提下，相应的营业税金不得进入当期损益，应反映在“应交税费”科目的借方，待确认营业收入时再同步结转进入会计损益 西安 张辉 SW029@263.NET * 西安 张辉 SW029@263.NET * 税款的缴纳和结转 缴纳预征的营业税时： 借：应交税费—应交营业税等 贷：银行存款 注意：缴纳在收取预售款的年度，结转在办理竣工决算年度，一般不一致 借：营业税金及附加 贷：应交税费—应交营业税等 计税毛利率 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 西安 张辉 SW029@263.NET * 计税毛利率（续） （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％ （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3% 注 : 不包括经济适用房等项目配套建设的商铺、车库、地下车位等未完工产品取得的收入 毛利率 = （收入－成本）÷收入 债务偿还程序 西安 张辉 SW029@263.NET * 所得税季度预缴 2008关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知