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山东大屋地产有限责任公司 房地产成本管理 山东大屋地产有限责任公司 房地产成本管理 2009-03-11 内容要点 成本管理理念 成本目标管理 建立多层次的目标管理体系 目标管理中的难点与解决 一、成本管理理念 本章内容要点 房地产成本管理的行业与角色特征 房地产成本管理的认识过程 房地产成本管理的六大要素： 5W1H 房地产成本管理当前的指导思想 房地产成本管理的行业与角色特征 1、成本管理的基本内容 合理确定成本及有效控制成本 2、房地产成本管理的行业特征 单件性、复杂性与多次性 房地产成本管理的认识过程 1、成本管理过程中的三个阶段 造价计算（概、预、结）……定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟 、套价正确。 成本控制……强调不能突破目标值。 提升价值……强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价 值，创造效益。 2、成本管理的发展方向 技术层面 ：从产品质量成本的角度出发 ，实现价值管理 。 管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本意识，提高组织运营效率。 经营层面 ：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务指标的需要。 战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。 3、当前的指导思想及发展趋势 指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成 本分析为基础，以目标管理为方法 ，以技术管理为保障，以产品价值 的实现为目标开展成本管理工作。 发展趋势：价值管理（ Value Management ） 具结构性及分析型的一组过程 针对产品、服务、过程、系统等 达到所需要的质量和表现水平 旨在建立和提高管理对象的价值 房地产成本管理的六大要素： 5W1H 本节内容要点： 成本管理的目的（WHY）…提升价值 房地产项目的成本构成（WHAT）…全成本 成本管理的出发点（WHERE）…确定与控制 成本管理的阶段（WHEN）…全过程 成本管理的责任人（WHO）…全员 成本管理的方法（HOW）…目标管理 1、成本管理的目的（WHY) 房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。 利润与成本的关系：收入一定的情况下，成本越低，利润越大 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益 …提升价值。成本控制不等于省钱 ，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键，避免价值不平和造成的浪费。 成本管理的目的与企业的目标是一致的…团队/机构的目标。 提升价值的途径 根据价值工程的公式：V=F/C 其中V-value（价值） F-function（产品、收益） C-cost（费用、成本），通过调节F和C不同变化来实现价值的提升。 具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关 价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策 2、房地产项目的成本构成（WHAT） 成本的构成 ： 完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用 开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费 工程成本=前期费用+建安成本 3、成本管理的出发点（WHERE） 两大内容： 合理地确定成本管理目标 有效地控制以实现成本管理目标 合理地确定成本管理目标 确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包括销售市场和原材料市场）和产品定位，影响成本的因素主要是经营、技术、管理等。因为以上因素，成本管理目标的确定只有合理，没有准确，怎样综合各方面的信息确定合理的成本管理目标是一项复杂、综合、反复求证的工程，而不是靠预算和在纸面上算出来的，取决于对市场和产品定位的把握。 有效地控制以实现成本管理目标 控制是解决问题的有效手段之一，设立合理的成本目标的基础上，及时采取对实际结果与目标的偏差测定、修正，实现有效地控制以实现成本目标。 4、成本管理的阶段（WHEN）——全过程 房地产开发的发展阶段：立项、策划、设计、发包、施工、竣工、维护 各阶段成本管理重点： 立项阶段：成本测算，项目经济性评价 策划阶段：选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段： ——方案：最经济合理方案，符合项目定位 ——初步：材料设备的合理选型 ——施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 4、成本管理的阶段（WHEN）——全过程 发包阶段：通过市场手段找到合适的价格和合作方，完备的合同 施工阶段：变更和签证管理，付款审核 竣工阶段：结算、索赔办理，项目后评估 维护阶段：项目经验教训积累 5、成本管理的责任主体（WHO） ——全员 要点：所有与产品制造相关