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房地产 ? 第一章? 物权法与房地产案件审理实务 一、什么是物权 物权是指能直接支配特定的物，并排斥他人的干涉的权利。 （一）物权法调整的物是有体物 将物权人排斥他人干涉的权利限制于对物的支配权的范围内（物权的排他性不是广泛的）。 物权人对物的行使权利是绝对的，无需他人意思表示，只需遵守法律规定行使权利。 物权排它的绝对性，“一物一物权”说法已不再提，物权人对物享有物权时，排除了他人对该物享有同样的物权权利。 ????? ?（二）物权法草案的几项基本原则 1、物权法定原则 除物权法和其它法律规定外，当事人不得创设物权，物权的种类由法律规定。 2、违反物权法定的法律后果： （1）不认可它是物权； （2）不具备物权的效力； （3）物权设立虽无效，但原因行为符合生效要件的，仍应有效。 3、物权排他性的限制 4、物权的行使不得防碍他人利益和社会公共利益的行使。 5、为了社会公共利益限制物权行使时，必需有明确的法律规定。 6、物权公示原则。 （1）依法律行为设立、转移、变更、废止不动产物权的，不经登记者无效。 （2）依法律行为设立、转移、变更、废止船舶、飞行器、汽车的物权，未经登记，不得对抗第三人。 （3）依法律行为设立、转移、变更、废止其它动产物权的，经交付生效。 7、物权变动与其原因行为的区分原则。 （1）以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。 （2）在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任 8、物权的优先效力原则。 （1）一物之上既有物权又有债权时，物权优于债权，但法律另有规定的除外。 （2）物权产生的优先购买权，优于债权产生的购买权。 （3）“买卖不破租赁”以及“破产企业工人工资优先受偿”是物权优先原则的例外。 9、物权解释原则。 （1）对物权产生争议时，应以维护物的经济价值和发挥物的效益为解释原则。 （2）当因前款规定而丧失经济效益者，有权主张赔偿。 ????? ?10、建筑物区分所有权。 区分建筑物专有部分所有权、共用部分持份权、因共同关系所生的成员权（社员权）。 二、房地产案件审理实务 （一）处理原则 房地产案件处理原则： （1）有利于房地产业健康发展； （2）公平保护当事人合法权益。 （二）房地产行业适用法律法规架构体系： 1、房地产法律： 可直接在判决书中引用，人大常委会制定。《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》、《建筑法》、《合同法》、《担保法》、《公司法》。 2、房地产法规： 国务院制定，可直接引用《城镇公房租赁条例》《城镇房屋转让条例》…… 3、地方性房地产法规：执行但不引用，《房屋租赁条例》。 4、房地产行政规章：国务院各部委及市政府制定。 5、房地产专业法律法规：开发、买卖、转让、消费、保障。 （三）适用的法律法规涉及12个相关部分： 房地产开发用地管理制度，包括：农村集体土地的征用。国有土地使用权的出让。国有土地使用权的划拨。 1、城市房屋拆迁管理制度与政策。涉及拆迁的程序、安置、补偿、纠纷的处理。 2、城市的规划管理。包括城市规划管理、编制、审批和实施。 3、房地产开发建设的管理。包括房地产开发企业的、建设设计施工单位的建设监理。 4、房地产交易的管理。包括转让、抵押、租赁、拍卖。 5、房地产权、产籍的管理。登记、发证、权籍管理。 6、房地产中介服务。中介服务管理、估价师、中介收费标准的管理。 7、物业管理。业主、业主委员会、物业管理企业、房屋修缮。 8、房改、租金调整、住房分配。 9、房地产金融制度。 10、房地产会计制度。 11、房地产的税收。 12、契税、土地使用税、增值税。 （四）房地产案件的种类： ??? 1、土地使用权的出让、转让纠纷 ??? 2、合作、合资开发房地产 ??? 3、工程承包合同 ??? 4、房屋交易 ??? 5、物业管理、中介方面的纠纷 （五）土地使用权取得方式 ??? 55号令确定土地有偿使用方式。95年前，大多采用划拨方式，95年开始有六类必须通过出让方式取得。土地有偿取得，不仅指土地出让方式，包括土地租赁方式，包括支付土地使用费方式。 ??? 95年1月1日以后，六类必须以出让方式取得。 ??? 95年1月1日之前，原来以批准的项目至今未竣工或售完的可能还有划拨取得的土地（若转让项目新的受让人要补地价）。 ??? 99年至今，上海除商品房以外的其他项目还可以通过土地租赁方式取得。 （六）土地使用权取得方式：划拔和出让。 1、划拔??? 划拔取得方式的特征： （1）县级以上人民政府批准； （2）使用者交付安置费、补偿费后无偿（不支付土地出让费）取得土地；无使用年限限制； （3）转让、出租、抵押时受特别限制。 2、划拔土地的用途： （1）国家机关、军事用地； （2）城市基础设施用地及公益事业用地； （3）国家重点扶