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房地产开发所得税税收政策解读 国税局 2010年3月 主要内容 政策依据 政策解读 税收管理 政策依据 1、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发【2009】第031号）； 2、转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发〔2009〕79号）； 3、关于转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（通国税发〔2009〕104号）； 4、国家税务总局关于印发《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的通知（国税发[2008]101号）------中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明； 5、关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知（国税函〔2008〕635号） 政策解读 收入 预计利润 成本、费用扣除的税务处理 新旧政策的衔接 收入 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现 完工标准 确认收入总额，冲预收款、增加应收款。 收入 完工标准 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 收入 收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 预计利润 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 未完工开发产品 销售收入 预计毛利率 按季申报 预计利润 未完工开发产产品，不符合完工条件的开发产品即为未完工产品。 未完工产品取得的收入，预计利润的计算依据----会计核算。 预计利润 计税毛利率暂定为5%，属于经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率暂定为3%。 自2009年二季节度始 不再区分普通住宅和其他用房 计税毛利率----经济适用房 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报送以下资料： 1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； 2、土地管理部门划拨土地的批准文件； 3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； 4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； 5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划； 6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； 7、主管税务机关要求提供的其他资料。 计税毛利率---限价房和危改房 房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料： 1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件； 2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； 3、主管税务机关要求提供的其他资料。 预计利润 分开核算 对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。 预计利润 对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。 预计利润 计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。 视企业财务核算的准确性。是否已计入“主营业务税金用附加”科目？ 预计利润 《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行利润总额修改为实际利润额。 “第4行‘实际利润额’： 填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。 预计利润 季度申报