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房地产行业税收征收管理实务 四川省地方税务局直属分局　 国家税务总局关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知 （稽便函[2008]42号 ） 房地产行业税收专项检查是今年总局确定的税收专项检查工作的指令性项目 对房地产行业税收专项检查工作进行了组织部署 汇总归纳了房地产行业主要的34个涉税违法问题 房地产开发企业涉税环节简介 房地产开发企业涉税环节简介 房地产开发企业涉税环节简介 契税征管的盲点 42号文“33、未按规定申报缴纳契税” 契税计税价格　财税[2004]134号文 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 契税征管的盲点 在实际操作中，有的开发公司先缴纳土地出让金取得土地，再进行拆迁。部分企业未将上述费用作为契税的计税依据缴纳契税，一般都是按照土地使用权转让或出让合同上规定的价款计算契税。 纳税义务发生时间：纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天。（条例第八条） 契税征管的盲点 思考：上述费用应纳的契税，其纳税义务发生时间应为何时？ 个人意见：先按出让合同上注明的土地出让金缴纳契税，待拆迁完毕后按实际支付的拆迁补偿款清算应交的契税。 待解决的问题：纳税人上述费用未申报缴纳的契税，滞纳金的计算缺乏依据。 契税征管的盲点 注意不要混淆契税的一个优惠政策： 根据现行契税政策规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，纳税人用拆迁补偿费、安置补助费购房，在办理新购房屋契税手续时，其所得拆迁补偿费、安置补助费部分应免征契税。如纳税人房屋拆迁补偿费、安置补助费不超过新购房屋价款，则按实际所得拆迁补偿费、安置补助费数额和所购房屋适用税率计算确定减免额；超过购房价款，则契税予以免征。 企业向个人借款的利息支出能否在税前扣除 原暂行条例第六条及实施细则第十条 纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。 向金融机构借款利息支出，包括向保险企业和非银行金融机构的借款利息支出。 企业向个人借款的利息支出能否在税前扣除 新所得税法实施细则第38条： 企业在生产经营活动中发生的下列利息支出准予扣除： （1）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出； （2）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。 企业向个人借款的利息支出能否在税前扣除 思考：无论是新法还是原条例，亦或其他现行涉税政策文件，均只规定了企业向金融机构和非金融机构借款的利息支出，按规定的标准，可以在税前扣除。那么企业向个人借款发生的利息支出到底能不能在企业所得税前扣除？ 企业向个人借款的利息支出能否在税前扣除 民间借贷的合法性判定： 最高人民法院法释[1999]3号《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》 ： 公民与非金融企业之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效（认定无效的情形：向职工非法集资、非法向社会集资、向社会公众发放贷款）。 最高人民法院法（民）发〔1991〕21号《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》： 民间借货的利率超过银行同类贷款利率的四倍的，超出部分的利息不予保护。 企业向个人借款的利息支出能否在税前扣除 新所得税法第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 国税发[2000]84号《企业所得税税前扣除办法》确定的应遵循的几个基本原则：真实合法性原则、相关性原则、确定性原则、合理性原则。 企业向个人借款的利息支出能否在税前扣除 个人理解：对于税法没有明确的支出项目，只要不是法禁止的，可以按上述原则允许纳税人在税前扣除，亦即对于企业向个人借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，允许在税前扣除。 但是此例应对票据的使用进行规范，个人应当按照《国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》（国税函[2004]1024号）的规定，凭借款协议等材料向税务机关申请代开发票。 开发商是否可以代扣代缴总包方的建安营业税 例：某开发商开发一房地产项目，总包单位为外地施工企业，主管税务机关