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房地产企业集团全面预算管理 房地产集团培训教材 预算管理-思想 * 规划未来 考评业绩 闭环控制 偏差管理 目标分解 责任落实到位 优化财务与非财务资源配置 考核责任中心业绩 纵向和横向沟通 细化和量化战略目标 作为控制经济活动的手段 整合资源 目标倒逼 全面预算管理 作为控制经济活动的手段 “全面预算”是一种量化的管理思想和工具，延伸到生产经营全过程，强调过程控制 * 地产企业预算管理的作用 作用一：是确定和控制开发总投资的依据 编制预算，确定投资总额，据此筹措开发资金，控制开发资金的支出，防止突破投资，避免投资失控。 作用二：是合理确定商品房销售价格的依据 商品房销售价格主要由土地价格、房屋建筑安装工程费、管理费、贷款利息和盈利几部分构成，其成本费用数额大部分是通过编制预算来反映的。因此，预算可以作为开发公司在预售房屋中合理确定商品房销售价格的主要依据。 通过投资预算控制、销售预算合理确定可以保障项目的预期收益和回报。 地产企业预算管理的作用 作用三：是实行招标投标的依据 公司发包工程项目主要通过招标投标来进行。在招标过程中，公司以预算作为主要依据编制标底，进行开标和决标，优选中标单位。 作用四：是设计方案进行比较的依据 要衡量设计方案是否经济合理，必须依据预算。因为设计只有实物指标，根据实物指标是难以进行比较的，必须有一个相同的货币计量单位。预算是工程经济价值的货币表现，工程设计和开发预算完成后，就可利用开发预算的货币指标（如单位建筑面积造价等）进行比较，优选技术上先进、经济上合理的设计方案。 全面预算管理的作用 作用五：能促进公司实行经济核算、降本增盈 预算所确定的开发工程综合造价，实际上是开发建设的总成本，是商品房销售价格的基础资料。公司需要通过开发预算增加收入，控制支出，加强经济核算，及时分析盈亏状况，努力降低成本，才能增加盈利。可以控制资本支出，检查投资方案实施后的收入和投资报酬的实现情况。 作用五：能促进公司目标责任分解、考评有据 预算的编制、分解过程同时也是目标责任的分解落实过程，有了预算依据，可减少执行偏差，并使最终的绩效考评有据可循。 预算管理体系 * 集团、区域、公司、项目预算关系图 * 时间 项目 集团 公司 区域 项目预算按年分解成公司年度预算 目标、预算汇总 目标、预算分解 预算的编制程序 公司预算的编制实行全员参与、上下结合、分别编制、分类汇总、综合平衡的方式编制。 一般程序包括： 1、下达目标 2、编制上报 3、审查平衡 审议批准 4、下达执行 行业、板块、公司、项目 预算编审流程 * 时间 每年9-10月中旬 各部门/项目 否 财务部 集团董事会 是 通过 不通过 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 区域公司 每年12月底前 集团母子公司年度计划与预算制定流程 * 时间 是 否 每年12月底前 各部门/项目 财务部 集团董事会 11 12 13 14 15 16 17 18 区域公司 是 否 16 18 预算执行 过程中 地产项目公司目标计划生成业务预算关系图 * 预算编制应由总经理主导组织各部门编制，财务提供模板、指导、协调、汇总支持。 地产项目公司从业务预算编制财务预算过程 * 预算编制应按先业务预算、资本预算、筹资预算，后财务预算的流程进行。 预算编制的原则 原则一：目标一致性原则 各部门/项目的预算必须与公司/行业/集团的总目标相一致，必须服从于公司/行业/集团的战略目标和经营目标 原则二：全面性原则 一切经营活动全部纳入预算管理，做到全员参与、全面覆盖并进行事前、事中、事后相结合的全程监控。 原则三：适度性原则 遵循实事求是的原则，防止低估或高估预算目标，保证预算在执行过程中切实可行 * 预算编制的原则 原则四：分级预算原则 各管理部门/项目对各自归口的业务做预算并对预算编制负责，公司对各管理部门/项目予以监控审批。层层分解，分级控制。 原则五：上下结合原则 自上而下分解目标，自下而上编制预算，全员参与。 原则六：刚性原则 预算一旦确定，没有审批，不予调整，以保证预算的严肃性与合法性。 * 预算管理的方法 方法一：预算编制宜采用从公司内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法。 过程为：先由高层管理者提出行业/板块/公司总目标和各项目分目标；各项目/公司根据分目标制定本项目/公司的预算草案，呈报公司预算管理小组/董事会---综合平衡审批后，成为正式预算下达执行。 全面预算管理的方法 方法二：完善企业全面预算管理的