2006年南京市百家湖湾私家典藏项目全案策划.pptVIP

重点对比项 所占比重 对比考虑因素 地理位置 7/100 是否位于城市发展方向、区域的未来发展潜力、来往市区的距离和时间、客户对区域的档次印象、未来规划的重要功能 区域环境 12/100 自然环境、人文文化环境、商业配套环境、升值潜力 建筑密度 6/100 总体容积率、建筑间距、户数数量 小区环境 9/100 园林面积、园林设计及绿化效果、材料成本、施工工艺水平 景观 8/100 开阔性、外部自然景观、小区内部景观、景观的均好性 市政配套 5/100 文化设施（体育、图书馆、学校等）、休闲娱乐、生活配套设施 交通配套 5/100 市政交通配套、项目自设交通配套、本项目的交通通达性 会所 6/100 会所面积、会所风格、装修档次、会所设施、设备、服务水平、质量 户型结构 8/100 户型方正度、设计创新及特色、通风采光效果、户型主朝向、户型面积是否正适合 装修档次 10/100 物业外型装修档次、室内公共部分装修档次及效果、交楼标准（需另计成本） 价格定位 产品价格定位 项目定价 4500-5000元/㎡ 本项目住宅均价 5500-6000元/㎡ 酒店公寓均价 商业均价 定价考虑因素： 一年以后的市场预测； 本项目在开发周期、产品定位、档次等多方面均有较多不确定因素，故对比的着重点放在对环境、交通、综合配套几点上。 商业部分的定价，多取决于周边商圈是否成熟、商业格局、以及自身经营定位等因素，价格差别非常大。目前对1年多以后的商业定价，存在较大偏差，若1年多后凤凰港配套基本成形，则预测商业价格可达8000~10000元/平米。 产品价格定位 项目初步营销策略 项目定位初探 项目特性分析 江宁市场整体状况 提　　要 主荐命名方案 项目特征 凤凰港配套：成熟居住社区 百家湖湖景：更优美的环境 地铁概念:距离项目咫尺之间 创新的户型：更完美的空间 私家物管：体现身份,贴心管理 目标客户的心理 生活的便利 对先进生活方式的向往 要求居住环境更好 独立、完整、合理的空间 社区人文素质与自身气质的对应 命名原则 体现特色，内涵丰富， 字形美观，现代感 容易记忆 名称内涵 PARK是建立于项目众多资源(湖景、购物中心，地铁，管理)上的一种公园式（ＰＡＲＫ）的生活空间，清新，浪漫，优雅，自在是这种生活的主旋律。 “公馆”有高档居所的含义。用在本项目，主要是在档次上拉近与环湖片区物业的距离； 公馆在内容上包含住宅和公寓的意思，在推广本项目酒店式公寓中也能使用。不会引起名称的混淆。 项目的名称，应该传达项目的 气质，并满足目标客户的心理 项目命名 项目主荐LOGO及释意 英文单词分别表示湖和公园的意思，意指本项目的湖畔景观和公园式的居家生活 由波浪形成的圈代表湖的意境，表明本项目的位置位于百家湖畔 该圈亦代表了一个初出海面的太阳，寓意本项目蒸蒸日上，潜力无限 字母位于圈中间，代表了本项目处于湖中心位置，稀有珍贵 项目标识 项目综合吸引点（ 卖点）分析 地铁 物管 特色 配套 升值 景观 地铁一号延长线出口站就在门口 百家湖周边湖景观、绿化休闲广场 环百家湖区域绝版高层 片区整体的升值潜力 依托外部周边大型商业配套凤凰港购物广场，餐饮、娱乐、购物、休闲于一体。 内部良好的市场错位竞争引导的特色商业、会所。 产品上营造特色， 能很好地提升本项目档次 英式私家物管，安心，贴心，高效 核心竞争力 总体营销建议 整体推售顺序 商铺推售策略： 考虑到目前周边商业气氛尚未成形，故若先推商业存在一定风险，则等待项目住宅和酒店公寓部分的人气来带动商业的销售更为稳妥，故建议商业在最后销售 。 住宅部分是项目的利润源泉，故在前期酒店公寓铺垫和人气积累的前提下入市，可实现更快的销售速度和较高的物业价值． 另外，酒店先入市，也可对市场进行尝试，便于后期两种产品互相转换。　　 酒店公寓 商　铺 住　宅 由于私家酒店（酒店公寓）在档次和包装上均代表了一种品质和服务， 考虑酒店公寓所在的建筑层数较低，先于住宅部分达到预售条件，故应作为整体项目最先推出的部分　　 总体营销建议 CENTALINE SZ 营销计划 在前述项目价格定位前提下—— 销售期：可控制在10~12月； 推广费用预算：销售总额1.6~2.2%之间 总体营销建议 1、——围绕核心概念组织活动形式：只有体现楼盘定位与独有内涵的活动，才能产生最为强烈的张力。本项目的全程活动定位于“湖PARK生活”。活动的内容与概念则可以由此展开发散。使活动主题概念有足够的外延。 2、——用“组团”性质的活动形成合力：市场只会记取对它刺激力度最大的对象。因此我们的活动不仅要主题明确，更注重组合效应。将集结一系列的主题，用“组团”性质的全面活动，从各个角度诠释