苏州桥西枫国标商务地产项目策划提案.pdf

最有价值房产策划2000案 最有价值房产策划2000案 最有价值房产策划2000案 最有价值房产策划2000案 来到“苏州桥” 来到“苏州桥” 最有价值房产策划2000案 一条财潮汹涌的城市干线 一座闻名遐迩的枢纽大桥 一片举世瞩目的高能峡谷 一群唇齿相依的竞合兄弟 现在，又有了我们…… 最有价值房产策划2000案 背 景 背 景 最有价值房产策划2000案 • 国家宏观政策调整地根不断收紧、开发商调整思路走“经营”道路、市场竞 争态势转变写字楼市场逐渐成为买方市场，写字楼开发多元化时代的到来 （创新性写字楼一般都地处特殊的区域，在政策上能够得到当地政府的支 持，并且也符合一些企业自身的发展特点，成为境外投资客更加看好的投资 物业）。 • 2006年以来北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格双双飘红。一 方面，从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，区域 差异依然存在。另一方面大单购买放量；这两方面构成近期北京写字楼市场 的总体走势。但银行紧缩贷款的政策使企业贷款十分困难，直接影响了买卖 市场，部分客户只能由购买转为租赁，对租赁价格要求尽可能降低，使得租 赁市场价格水平受到一定的影响。今后，以租赁为主的写字楼会得到市场认 可，散售的写字楼将被弱化。基于这个原因，更有实力的开发商会逐渐进入 到商务地产领域，写字楼市场将再度洗牌。 • 在经济发展速度相对稳定的情况下，写字楼新增需求量也相对稳定，而目前 供应量却在快速增长，市场竞争势必越来越激烈。同时，商务活动复杂程度 迅速提高，写字楼市场多元化趋势越来越明显，这都需要我们站在更高的层 次上理解市场竞争。 最有价值房产策划2000案 竞 争 竞 争 最有价值房产策划2000案 • 目前亚奥区域内写字楼项目较少，市场供应规模较小，地区商住氛围浓 厚，商务气氛不够成熟，缺乏能够带来企业聚集效应的旗舰客户或行业龙 头企业。城市功能定位中起到“对外窗口”和“国际交流与合作的平台”的作 用， 2008年北京奥运会的召开将成为该区域商业地产写字楼供应的平稳 支撑；区域商务活动的“国际性”使客户对写字楼物业的品质要求较高，再 加上奥运经济带来开发商对利润的心理预期较高，将会大幅度提高写字楼 物业的综合品质。 • 经过2005年激烈竞争的中关村写字楼市场，从2006年初开始表现出了需 求相对旺盛、收获整体商务环境好转的发展势头。一方面，核心区甲级写 字楼出现大面积成交行情，成交价格保持了相对坚挺的状态；另一方面， 租务市场上租金的变化尽管仍然持续下跌态势，但下跌幅度继续减小。同 时由于04、05年新增写字楼集中放量的结果仍然使供大于求的供需结构继 续保持甚至扩大，市场竞争仍然比较激烈。 最有价值房产策划2000案 项 目 级 别 总 面 积 租 价 售 价 天作国际中心 甲 9.55万平米 中关村金融中心 甲 11万平米 20000元/平米 第三极 甲 10.5万平米 11000元/平米 企图ATT 甲 5.2万平米 12000元/平米 1+1