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武汉万科城市花园—— 产品定位建议 【万科城市花园大一期——规划与工程节点说明】 在本报告内独立设置工程节点的目的是为了能够以此作为制订本案整体营销推广计划的最终依据，以便本案大一期的营销推广计划能够与工程施工节点有一个良好的衔接和互动。 规划方案建议说明 作为正式踏足武昌光谷的万科城市花园大型住宅社区，除了需要进一步延续和光大万科地产这一全国品牌的市场知名度和信誉度以外，更需要从项目实际出发，切切实实把握市场脉搏和需求动态，做到合理规划，推陈出新，同时充分考虑武汉区域市场消费群体的消费心理和消费能力，做到合理有效地控制面积和户型配比，降低和规避不必要的市场风险。 项目总体规划建议说明 本案地块的位置、面积和区域现状是很典型的城市空间的郊区化扩展，故我们认为在开发模式上应以低密度的住宅社区为导向进行有序的开发。由于人气的冷清是大多数开发区所均有的通病，而区域配套的不完善和商业气氛的淡漠更是造成这种人气冷清的致命伤。为了能够给这一区域注入活力，我们在此提出以“新城市主义理论”为核心的理念支持，并以本案辐射区域内的文化氛围和人文气息为导向，结合武汉市政府整体规划中的“新城市快速交通网络——地铁”进行全方位的推广宣传。而同时以“新城市主义理论”为主导思想，积极保留地块内的原生态自然资源，突出本案大一期规划设计的创造性和新城市主义的原味特色，并积极倡导邻里关系的重新建立与重塑，真正使其成为 武汉地域，乃至全国的标志性大型生态住宅社区。 新城市主义社区的开发模式 在城市建设与发展过程中，重视居住文化中的城市情结，用街坊式的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套，使人们都能享受 到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境，这就是我们所倡导的新城市主义理论。 ——形象地说：新城市生活主义的开发模式=产业化打造的换代住宅＋街坊化的配套与服务＋和谐优美的自然环境＋浓郁迷人的文化氛围 长期以来，我们居住社区的分类一直沿用居住区、居住小区、居住组团这种分级体系，新的居住社区开发往往以这种概念为前提，但事 实上城市住宅一直存在着另一种更具城市形态的居住形式——街坊型社区。这种社区由街道、街区等基本构架单元组成，比起一般居住社区， 更强调具有城市味的序列空间体系。其自成体系的小城式居住空间的公共空间排列、居住街坊及温馨的小城生活给购房者留下了深刻的印象。 此外，新城市生活主义所倡导的街坊型开发模式，超越了小区配套的常规概念，主张通过营造与公共空间紧密结合的社区商业气氛， 使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、办公都能在社区中得到基本解决。而同时在建筑设计和社区规划方面必须充分考虑社区居民的生存的、生 活的、文化的需求，开发人文环境、提高居住品质，让入住社区的居民生活得更加舒适、方便、宁静、自然，最大限度地满足人们的各种需 求。 新城市主义——社区开发模式借鉴一览表： 特点 优点 缺点 新传统城镇 紧凑的开发规划模式：街道采用简单的方格“棋盘式”、建筑离道路比较短、混合使用空间的合理运用、强烈的行人导向、建筑户型和社区设计上强调传统风格。 ——主要参考19世纪末美国传统城镇的布局 设计风格统一，具有历史和文化韵味，品味比较高雅、方格式的道路布局，标志性的公共建筑，宽敞的公共空间，区域性概念强烈、行人导向设计出彩，减少社区内汽车流量、强烈的社区感、多元选择的户型和建筑风格、采用房屋背后的道路作为服务性的车辆通道，减少了区内视觉上汽车流量冲击。 方格型街道系统使住宅与自然环境的衔接比较困难、必须采用传统建材，造价比较高 步行口袋 1、具有一个以上行人步行的方向，以“步行口袋”为主要导向设计，或以购物中心为步行导向，2、高品质的步行区域规划；3、社区内部的吸引点-娱乐、休闲、购物和学校；4、高水平的街景设计，形成特有的城市文化和风格、5、道路设计多样化-棋盘格局、方格格局、弯曲格局；6、道路和住宅之间距离比较短，但是部分设计也保持了较大的栋距；7、通过住宅建筑占地面积少、经济安排居住空间的规划原则，使价格能够为不同层次的客户接受；8、设计时考虑到管理费用，尽量使社区内部的吸引点不至于耗费太大的管理资源 强烈的行人导向观念、混合使用各种类型的户型，目的是要保证区内步行方便和住户能够步行到公共交通枢纽 要设定公交站时比较困难、在步行通道系统和外部公共交通系统的结合上比较困难 3） 整体布局 武汉万科城市花园（大一期）占地约42公顷，规划总建筑面积达万平方米，规划户数近户，。总体容积率约，绿化率达%。以情景花园洋房主，兼有别墅，是一个超大型、低密度的休闲住宅区。 本案造城计划与单一的楼盘开发不同，而复合型开发是本案最为理想的开发模式。