温州房地产价格走势探索.docVIP

温州房地产价格走势探索 ——研究性学习成果(范例) 鉴于温州市房地产走向远远高于全国各地，它为什么居高不下？它的发展趋势如何？它对温州经济发展有何影响？温州政府、企业、消费者该如何共商温州房地产健康发展大计？这是我们研究的出发点和落脚点。我们走访了本校总务副校长、房管局主管领导和房屋介绍所，调查了本校教师和市居民，查访了网络资源，经过努力取得了不少成果。总结如下： 成果一、在调查研究中锻炼了我们收集信息、整理信息的能力，提高了他们分析问题、解决问题的能力。 1、走进网络：全面了解分析。 通过研究性学习,我们掌握了网络技术的使用,认识到网络在房地产开发中的作用。首先通过网络我们了解了温州房地产总体状况的市场现状： （1）《温州房地产总体状况》：通过网络我们了解到了《温州房地产总体状况》：温州市区地块公开招标出让始于1994年，1994年是温州市房地产历来最火爆的一年，销售量与房价都达到了极限；1996年，拍卖的4个地块均坐落在旧城范围内，由于当时房地产市场不是很闹猛，尽管上述地块地段好，但其平均楼面地价比两年前拍卖的地价只上升了21.7%；1997年7月，车站大道又推出4个地块拍卖，平均楼面地价为每平方米722元至1206元，与上年大致持平。但因房市疲软，后有3家开发商放弃中标地块。当年12月，江滨路鹿城段招标出让的地块楼面地价上升为每平方米1572元至2342元，反映出我市房地产市场开始复苏；1998年10月，江滨路又推出6个地块，平均楼面地价为1536元至2147元，比较客观地反映了当时房地产市场的地价水平和土地供求关系。1999年10月7日市区5个地块拍卖，温州茶厂35亩土地的总价高达2.39亿元，楼面地价近4000元，每平方米建筑成本即达6300元左右。后来，5家中标有4家放弃了地块开发权；今年1月举行的地块招标出让活动中，温州茶厂项目总地价减少了8700多万元，但5个地块平均地价还是比1999年上涨了16%。 根据调查，日前我市房地产市场的基本情况是：低价房仍然是购房主力，但约占25.6%购房者开始向中、高价发起冲击。并对环境、房型、设施、交通、物业管理等方面提出了更高要求。 （2）温州房地产市场现状： ①价格状况 去年进入1月份后，温州房价一路飙升，普遍上扬25%左右。下吕浦、黄龙、新城等住宅区异常火爆，有些地方出现了天价。如大南门一带楼盘售价平均高达10000元/平方左右，最高达12000元上下，把温州房市价格推向高峰。几次房产展销会都是人头攒动，喧闹不已。至去年7月，房价渐趋稳定，目前，温州房市的平均价格在4700元左右，高于其它一些大中型城市。 我们认为：造成温州房地产价格居高不下的原因是温州有独特的经济格局，也就是国内有名的温州模式，这套模式决定了温州的私人企业主多，经济实力雄厚，资金充裕。而在多数人眼中，衣食住行样样不能少，当衣食问题解决，住不可避免地被提到日程上来。过去民间就有买金买银，买地买房之说，在温州人的投资观念中对房地产投资似乎情有独钟，一旦条件成熟便会显身手。国家不同时期出台了不同的政策，引发房地产市场变化，原来国家出台了不少促进房地产市场发展的举措：如降低利息、征收利息税、延长按揭贷款年限、降低贷款利率等等刺激了一大批急需房屋或改善住房的人一起涌进房市，而炒房者也趁机介入，所以温州房价上扬势在必然。而去年出台以征税为中心的一系列措施，促使房地产开发逐渐走向，这说明国家宏观调控对整个温州房地产的健康发展起着十分重要的作用。 ②供求状况及其原因 温州房地产市场的空前活跃，举办房产展销会成为人们与房产接轨的一个非常重要的途径。但购房势头萎缩。究其原因： 首先，分析温州房市已出售的商品房。这其中有5～8%是房开公司部分股东认购的。在温州，某人有几套住宅或店面绝不是什么新鲜事。投资者将手中的房产低进高出，倒来倒去，而实际的消费者却买不起。从下吕浦、新城、黄龙等几个住宅区的入住情况可见一斑。由于去年底房价的飙升，正是投机者抛售存货的大好机会，这在一定程度上造成了房展会的下滑，加上政府出台的政策在一定程度上使一部分消费者和投资者处于观望的状态。 其次，再看温州市民的消费心理。温州人的心理总体上是买涨不买跌。某房产价格降低，人们会怀疑房屋质量或别的出了什么问题，但反之，会认为它是好货、抢手货。卖家往往利用这种心理不停地调高房产的价格，以吸引顾客。但这样做不能超过客户的心理承受范围。当房价过高，超过了他们的承受心理，消费者便会驻足观望，静观其变。房产消费心理在经历了一段时间的动荡与焦躁不安后正在逐渐走向成熟。过去由于住房的紧缺，房源稀少，使得一大批消费者加入了盲目购房的行列，但随着房源的增多，大量期房竣工，消费者有了更多的挑选余地，便不会像已往那样如饥似渴。 我们认为温州的房