579-第二章 国有土地上房屋征收制度与政策.pptVIP

第二章 国有土地上房屋征收制度与政策 目录 第一节 概述 一、房屋征收的概念 是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。 房屋征收与征用的不同： 1、适用对象不同- 2、前提条件不同- 3、所有权转移不同- 4、补偿内容不同- 《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第305号已经废止（2001-6-13） 新法：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2011-1-21 二、房屋征收的限制条件 1、只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的 2、征收必须严格依照法律规定的权限和程序 3、政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿 三、城市房屋征收的前提条件 1、公共利益的界定 1-国防和外交的需要 2-由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要 3-由政府组织实施的科教文卫体及环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要 4-保障性安居工程建设的需要 5-对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要 6-其他公共利益 2、公共利益的特点 1-公共利益是客观的 2-公共利益是共享的 整体性、相对普遍性、共有性 3-公共利益是不确定的 4-公共利益不同于国家利益和政府利益 第二节 国有土地上房屋征收与补偿 一、国有土地上房屋征收的管理体制 1、房屋征收主体 2、房屋征收部门 3、房屋征收实施单位 4、房屋征收的监督与指导部门 二、征收的程序 1、拟定征收补偿方案 2、组织有关部门论证 3、征求公众意见 4、房屋征收决定 5、与房屋征收相关的几项工作 1-组织调查登记 2-对未进行登记的建筑物先行调查、认定和处理 3-暂停办理相关手续 4-作出房屋征收决定前，征收补偿费应足额到位、专户存储、专款专用 三、国有土地上房屋征收的补偿 1、房屋征收补偿的内容 1-被征收房屋价值的补偿 2-因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 3-因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 此外，市县人民政府应制定补助和奖励办法，对被征收人给与补助和奖励 2、房屋征收补偿的方式 货币补偿 房屋产权调换 货币补偿基本原则：等价有偿 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等，用房地产市场评估的办法确定。 对按国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 3、被征收房屋价值的评估 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收补偿办法评估确定。 产权调换房屋差价的结算原则：等价原则 4、订立补偿协议或作出补充决定 补偿协议：补偿方式、金额、期限；用于产权调换的房屋地点面积、搬迁费、临时安置费或周转房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等 对补偿协议不服，可申请行政复议，也可提起行政诉讼 5、公布补偿情况和审计结果 四、法律责任 承担法律责任的种类 行政责任、民事责任、刑事责任 1、市县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任 2、暴力野蛮搬迁的法律责任 3、非法阻碍依法征收与补偿的法律责任 4、涉及征收补偿费用的法律责任 5、出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任 第三节 国有土地上房屋征收评估 《城市房屋拆迁估价指导意见》 自2004年1月1日起实行 将随之废止 一、房屋征收中的评估工作 测算内容： 被征收房屋的价值 用于产权调换房屋的价值 被征收房屋类似房地产的市场价值 二、房屋征收评估机构选定及委托 确定估价机构：1、被拆迁人协商选定 2、组织被征收人多次决定、随机选定 （摇号、抽签、招投标） 出具房屋征收评估委托书，签订房屋征收评估委托合同。 受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务。 人员：拆迁估价应由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字 机构和人员与拆迁当事人有利害关系的，或者是拆迁当事人的，应该回避。 三、房屋征收评估原则和要求 1、评估原则 估价原则：独立、客观、公正 2、基本事项 评估价值：包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。 评估时点：房屋征收决定公告之日 评估方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等 实地查勘：实地查勘记录由实地查勘的估价人员、房屋征收部门、被征收人签字认可。 计价货币：人民