项目策划报告67.ppt

企业资料网 企业管理资料库、法规库、音乐库 第六部分 首期启动 1、首期项目定位 首期目标消费群定位： 西安市自由职业者（包括记者、律师、会计师、咨询顾问、soho族等）、大学城区域文化工作者、周边中高收入客户（电子城、高新区、科技园等）。 产品定位： 首期产品以多层（5-6层）为主，适当开发部分9-12层的小高层，形成相对丰富的多元产品结构。 首期主题概念 依据整个项目的战略定位和目标客户群定位，以及首期启动项目，首期主题概念确定为： 智慧花街 花样年华 充分挖掘一期开发的会所酒店和风情商业街的内涵，重点推出风情商业街（即智慧花街），打造一个西安新知人群真正的商业体验新天地。 2、首期项目构建 总体思路： 配套先行 环境先行 在首期项目正式销售之时，会所、美食广场、风情商业街（智慧花街）等配套已可投入使用，环境景观也已形成。做到比竞争对手快半步，在没有入住时，就已有家的感觉，就可体验配套的完善。 配套定位 首期启动的核心引擎定位： 酒店式会所：长安新城的政务交流中心和商务中心； 风情商业街（智慧花街）：大学城里的时尚消费新天地； 美食公园：长安新城以陕西美食为主，兼有各地风味的美食天堂。 配套功能规划 酒店会所：占地15亩，建筑面积5000平方米； 风情商业街（智慧花街）：占地20亩，总长200米（首期可考虑开发100米），总建筑面积20000平方米（首期开发8000平方米）； 美食公园：占地10亩，建筑面积5000平方米，以1-2层的临建为主，半围合式，中间为美食文化广场，绿化穿插在美食店之间。 配套建筑示意 3、首期项目启动策略 时机选择：明年“五一” 利用五一长假的购房高峰期和长安新行政中心的投入使用，充分制造舆论引导。 利用项目的高品质和中低价位，创造“开盘＝封盘”的奇迹。 启动的规模： 区域规模约80亩；建筑规模总量约为8-10万平方米，其中以多层住宅为主，配套约1万平方米。 4、首期价格策略 根据项目定位和企业发展需求，本案首期价格采用“低价入市，逐步提高”的策略。 首期开盘价格为2680元，总价控制在26万左右，首付8万，月供约1000元。 而后根据销售情况，可分三个阶段逐步将房价提高到3000元，总价控制在30万左右。 第七部分 营销推广 1、营销推广策略 “区域营销＋项目营销” 总体上，建议采用“区域营销＋项目营销”的两条营销主线并行的策略，以区域营销为概念，以项目营销为核心。 以“知识长安”、“西部大学城”等区域题材为大背景和宏观题材，借助区域营销的渠道，为项目营销制造良好的氛围，并制造新闻话题，拉动项目营销，为项目开盘造势。 2、营销推广总体思路 建议采用“营销树”的立体推广思路： 所谓“营销树”结构的推广方式，就是以项目重大时间节点为主干，讲新闻舆论、公关事件以及广告宣传整合在一起，与重大节点的主题对接，实现项目营销“好戏连台、立体轰动”的效果。 项目广告推广的渠道 3、推广方式 智慧城的营销应以事件营销和重大节点营销为主线，以新闻舆论引导和公关广告为两翼，组合式全方位的铺开。 事件引爆：以节点为核心，融合各种事件与活动，如长安新行政中心的迁入，多家大学的入驻（与大学联合搞大学生文化节）等； 舆论引导：即借势借力、借台唱戏。充分利用西安和长安的新闻事件和平台，如西安房交会、长安重点建设项目推介等。提出项目“为南部新西安创造区域价值”、“打造大学城里的风情高尚社区”等口号； 广告宣传：整合广告公司，制定广告宣传策略；在媒体选择上，建议主要采用户外媒体，配以适当的报纸、杂志和电视广告。 4、营销推广总主题的确立 主诉求： 知书知理知人生 慧人慧己慧天下 5、项目卖点提炼 （1）项目自身卖点： 人文环境：西部大学城中数十万大学生与您共同成长！ 教育：陕西大联办幼儿园，让您的子女享有优质的教育机会！ 智慧花街：体验法兰西风情，享受时尚生活！ 健康社区：拥有游泳馆、健身房、蓝球场、羽毛球场等多处运动健身场所！ （2）区位环境卖点： 位于长安区新行政中心区核心区内； 位于大学城中； 交通便捷，有子午大道、韦郭路等交通干道直达智慧城；距离市中心半小时以内车程； 紧邻大型商业中心－－盛世商都； （3）项目核心优势诉求 长安区新行政中心的住宅配套项目； 长安区2006年重点建设项目； 西部大学城第一个高尚人文社区； （4）性价比诉求 一套智慧城住宅（2800元/平米）＋10万元小轿车＝高新区一套中高档住宅； （5）规划设计核心点 占地200多亩，近30万平米的人文社区； 气势恢宏，西安南部新中心第一家法国浓郁风情的新生活代表； 与自然和谐共生，对话交流的开发理念； 简洁、优雅的立面、天际线和优美的居住空间； 户户有风景，户户有阳光，户户有绿地。 （6）园