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增城市房地产企业税收政策汇编 目录： 一、企业所得税部分 1、《房地产开发企业所得税征管若干规定》（穗地税发〔2002〕152号） 2、《转发关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（穗地税发〔2004〕66号、粤地税发[2003]348号、国税发[2003]83号） 3、《关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法》（穗地税发〔2004〕90号） 4、《关于房地产开发企业所得税征管问题的补充通知》　（穗地税发[2005]3号） 二、营业税部分 1、《转发关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（穗地税发〔2004〕176号、粤地税发[2004]186号、国税发[2004]69号） 2、《关于营业税若干政策问题的通知》（穗地税发〔１９９８〕３４０号） 三、土地增值税 1、《转发关于加强土地增值税管理工作的通知》（穗地税函〔2005〕18号、粤地税函[2004]545号、国税函［2004］938号、） 2、《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》（穗地税发[2005]106号） 3、《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（穗地税发〔2005〕66号、粤地税发[2004]269号、国税发［2004］100号、） 四、房产税、土地使用税 1、《转发关于明确房产税城镇土地使用税纳税义务发生时间有关问题的通知》（穗地税函[2005]62号、粤地税函[2004]719号、） 2、《转发关于房产税 城镇土地使用税 有关政策规定的通知》（穗地税函〔2003〕206号、粤地税函[2003]565号、国税发［２００３］８９号） 一、企业所得税 关于印发《房地产开发企业所得税征管若干规定》的通知 2002年5月9日 穗地税发〔2002〕152号 局属各单位： 现将《房地产开发企业所得税征管若干规定》印发给你们，请遵照执行。 ? 广州市地方税务局 房地产开发企业所得税征管若干规定 第一章 总则 第一条 为完善和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合我市实际，制定本规定。 第二条 本规定适用于按规定由我市地方税务机关征管企业所得税的房地产开发企业(以下简称纳税人)。 第二章 企业所得税应税收入的确认 第三条 纳税人销售商品房同时符合以下条件的，应确认为收入的实现： (一)纳税人与购买方在商品房交付使用通知书(或称收楼通知书等)上办妥交接手续； (二)《商品房预售合同》约定交接商品房时的应收款项，或纳税人已收到合同约定收款金额，并开具结算帐单提交购买方认可。 第四条 纳税人采用银行按揭方式销售商品房的，以商品房交付使用、并开具有效凭据、取得银行按揭款时确认收入的实现。 第五条 土地使用权转让，以土地已经移交、按合同约定收款金额或开具发票金额作为收入实现。 第六条 对纳税人取得销售商品房外的其他收入，按现行有关税收规定确认收入的实现。 第三章 成本费用的扣除 第七条 纳税人销售房地产所发生经营成本的确定，应依据收入与成本配比原则。 第八条 纳税人房产开发项目已竣工结算的，应根据其实际发生的单位面积开发成本和已售商品房的建筑面积计算本期销售商品房的经营成本，在所得税前扣除。 第九条 纳税人房产开发项目竣工交付使用但未全部结算完毕的，在交付使用时将项目预算书报报经管地方税务征管机关备案的前提下，可暂按预算开发总成本除以开发商品房建筑面积计算出单位面积开发成本，并据以计算本期销售商品房的经营成本，在所得税前扣除，但房产开发项目工程结算完毕后应按实际发生额对已结转的经营成本和未结转的开发成本进行相应调整。 第十条 对纳税人发生的房产开发项目公共配套设施建设费用，纳税人能提供有关部门批准文件、并报经管地方税务征管机关备案的，分别按下列情况处理： (一)对非营利性且不作有偿转让的部分，可分别按配套设施项目不同的建设情况，采取以下方法计算并作所得税税前扣除处理： 1.公共配套设施项目与商品房同步建设，其发生的公共配套设施费用，能够分清受益项目的，直接计入有关受益项目；如果发生的公共配套设施费用需要由两个或两个以上受益项目负担的，则应以商品房建筑面积或工程预算成本等为标准，按比例分配法分别计入相关的受益项目。 2.公共配套设施项目与商品房不是同步建设的，以公共配套设施项目的工程实际成本或预算成本与规划建筑面积的比例，计算商品房每单位面积的承担标准，并按本期竣工商品房建筑面积计算本期预提或待摊的配套设施费用： (1)商品房建设在先，公共配套设施建设在后的，按最终实际发生的化共配套设施费用冲减预提费用，实际支出数大于预提数的，差额部分计入有关项目成本；实际支出数小于预提数的，差额部分应冲减有