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弘道顾问 过冬 南昌弘道顾问策略提案 前言 从狂热到寒冷， 从信心空前到冷峻观望， 短短的几个月时间， 开发商经历了一场冰火两重天的苦旅。 冬天来临，是该准备棉被了！ 目录 1、南昌弘道顾问策略提案-----过冬 2、前言 5、核心思想 6、第一部分-----感受冬天 8、回顾2007 12、正视2008 17、举例南昌 27、吉安气候 37、第二部分-----探究项目 39、聚焦嘉福庭苑 44、项目SWOT分析 51、第三部分------营销策略 53、探询上帝的心 59、认知市场的严酷性 67、思考如何过冬 74、如何在冬季里绽放 78、如何逆市飘红 85、弘道顾问 89、THANKS！ 核心思想： 如何挺过这个冬天？ 第一部分： 感受冬天 “幸福的日子真的过去了吗？” 2008年 大家见面开始互相打探对市场走势的判断 大家实在太怀念前两年舒服的日子了 回顾2007 但是事与愿违，2007年的房市对各项政策依然具有极强的免疫力，房价的上涨速度甚至超过了以往所有的年度，另外还制造了 地王频出、 疯狂圈地 的历史性风潮。 当时间进入9、10月份，从深圳、广州等地区蔓延过来的寒流 让全国的房地产市场开始趋冷--------- ···小结 这次的市场变化当然与房地产市场上一年的走向严重背离了市场规律有关，但是更重要的直接原因，应该是央行提出的提高第二套房的首付比例 和去年6次提高房贷 利率政策， 直接冲击了人们对房地产 市场的预期。 正视2008 按照2007年底召开的中央经济工作会议部署，2008年我国实施从紧的货币政策，从而取代先前实施十年之久的“稳健的货币政策”。 这是一个非常强烈的市场信号 和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场已经出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾已现僵局。   2008年，住房保障政策将进一步 落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、 投资、资金、项目开工 及产品供应的相对比例进一步 增加。另一方面，由于预期 改变，投资（投机）需求  高度卖方市场正逐步被 甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。 举例南昌 自07年9月27银监会发文至今， 整整半年已经过去，对比之前、之后的房地产市场情景，真可谓冰火两重天。之前是恐慌性的购买，买地、 买房、生怕买不到， 开发商月月调价还怕涨慢了； 现在是开发商恐慌性降价，降了又降；消费者是看了又看，等了又等，观望氛围严重，生怕房价跌了还跌，资产缩水。市场一片混乱，政府、消费者、开发商大家都急但又好象拿不出更好的办法。 让我们先看一组数字： 从上表我们可以看出，南昌的  楼市一直处于快速发展的阶段，从2004年起，加快了增长的速度，在这里，我们想强调一下2006年至2007年10月的市场变化，这些变化主要表现为以下几点： 1、房价的增长速度远远超过普遍家庭收入的增长速度。 （象湖新城是最典型的例子，1年时间涨50%-80%。） 2、投资性购房的比例明显提升 （局部区域的投资客至少50%以上）； 3、购房者普遍预期未来房价将进一步上涨， 担心买不到房或买不起房 而进行恐慌性抢购。 4、开发商对未来房价期望过高， 导致土地市场出现抢购， 土地价格飞涨，部分项目甚至出现 面粉比面包贵的不正常现象。 5、在这以前及期间出台的国六条及国八条等调控政策对市场 起到的影响微乎其微。 2007年的中国楼市注定 充满戏剧色彩，房价在一片 火爆热炒之后，在10月突然遭遇寒潮, 成交量萎缩，市场低迷， 观望气氛浓厚。 而这一切源于政府 宏观调控方向的重大转变， 从紧的货币政策从源头上 直接打击了开发商和消费者， 尤其是投资性的消费者。 让我们再看一组数字： （2007年9月至2008年3月成交量对比） 从上图中我们可以看出，自去年9月底宏观调控出台以来，南昌楼市成交量一路下滑， 楼市中的黄金十月 并未出现， 南昌楼市