【精品】无锡市房地产市场调研报告.doc

目 录 城市沿革…………………………………………………………1-5 城市概况…………………………………………………………6-16 （一）、区域条件 （二）、经济状况 城市规划…………………………………………………………17-18 房地产现状分析…………………………………………………19-28 （一）、市场现状分析 （二）、业态分析 ——住宅 ——商业 ——写字楼 消费者心理分析…………………………………………………29-38 （一）、问卷调查结果 （二）、消费者心理分析 项目优劣势分析…………………………………………………39-41 （一）、项目优势分析 （二）、项目劣势分析 七、项目可行性分析…………………………………………………42-43 一、城市沿革 1、建置沿革： 无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，属会稽郡。三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。西晋太康二年(281年)复置无锡县，属毗陵郡。元元贞元年(1295年)升无锡为州，属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。民国16年(1927年)，无锡县直属江苏省。1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。? 2、历史变革： 早在六七千年前，无锡先民就在这块土地上劳动、生息、繁衍，过着定居生活。在鸿声彭祖墩、新渎庙墩、葛埭桥庵基墩和玉祁芦花荡等地，均有原始氏族的聚居点。无锡先民的原始文化先后属于马家浜文化、崧泽文化和良渚文化。他们以自己的智慧和辛勤劳动，创造和丰富了太湖流域辉煌的远古文化。公元前11世纪末，古公父(即周太王)的长子太伯、次子仲雍为让王位于三弟季历，从现属陕西的歧山南奔荆蛮，定居梅里(今锡山市梅村镇)，并入乡随俗，断发文身。太伯受到当地百姓的拥戴，被奉立为君主,自号为“勾吴”。太伯带领百姓兴修水利，发展农耕。相传他率领众人开凿了长数十公里的太伯渎（俗称伯渎港）。还栽桑养蚕，制陶冶铜，“数年之间，民人殷富”。周灭商后，因太伯无子，周武王追封仲雍的五世孙周章为吴君，建吴国。从太伯至阖闾共24世，前后600多年，梅里一直是吴国的都城。太伯、仲雍将中原地区的文化带入江南。与江南地区原有文化有机融合，形成了具有鲜明地域特色的吴文化。 无锡是吴文化的发祥地之一。 春秋时期，吴国生产力有了很大的发展，政治上、军事上也十分强大。周元王三年(公元前473年)，越灭吴，无锡属越国。周显王三十五年(公元前334年)，楚灭越，无锡属楚国。秦王政二十五年(公元前222年)，秦灭楚，置会稽郡，无锡属之。据考古发现，西汉时期，无锡已有冶铁、铸铜、制陶、髹漆等手工业门类，农业生产已使用铁器农具和牛耕技术。六朝时期，北方战乱频繁，人口大量南迁，无锡治湖筑圩，水利设施大量兴建，农业耕作技术也有了提高。商业贸易开始形成。唐、宋时期，无锡农业生产从“火耕水耨”的轮荒耕作发展为耕、耙、耖配套的耕作技术，形成稻麦两熟制，太湖周围卑湿之地改造成河渠纵横、湖塘棋布、排灌结合的水网系统。养蚕业发达，“桑柘含疏烟处处倚蚕箔”。京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”。城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣。无锡成为富庶江南的一块宝地。 明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。锡西北的芙蓉湖经过几次大规模的整治，形成大批良田。农业上由于精耕细作，粮食产量逐年增加。“春豆夏麦，秋收禾稻，中年之岁，亩得三石”，成为全国“米仓一区”。随着手工业的兴盛和商品经济的发展，无锡逐步形成了江南有名的米市、布码头。米市：早在元代，无锡已是邻近县上交漕粮的集中地。明代，由于兴修水利和水稻育秧移栽技术的推广，无锡粮食产量稳定，无锡之米与苏杭之帛、淮扬之盐、浮梁之瓷、温州之漆相提并称。至清代前期，无锡稻米集散不仅经营规模、交易数量居江苏各县之冠，而且成为漕粮的主要采办地和“产者输之，购者集之”的粮食余缺调剂市场。至雍正、乾隆年间，无锡米市已初具规模，“米豆之业甲于省会”，“皖豫米商纷纷麇来，浙东籴贩，麇不联樯”。布码头：随着无锡米市的形成与发展，北方地区，特别是苏北淮扬、高宝湖等产棉区的棉花由购米船队运至无锡，无锡乡间棉纺织业十分兴盛。所以，无锡尽管不种棉花，但四乡农村几乎家家有纺机，户户织棉布。明弘治年