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成本管理资料汇编 一、 集团成本管理办法 2 1. 目的 2 2. 适用范围 2 3. 成本管理责任界定 2 4. 成本管理原理及主要概念 3 4.1. 成本管理原理 3 4.2. “动态成本”的概念 3 4.3. “已确认合同变更”的概念 3 4.4. “已签合同预估变更”的概念 3 5. 目标成本编制及审批管理 3 5.1. 土地版目标成本（土地投资论证阶段） 4 5.2. 启动版目标成本（项目启动阶段） 5 5.3. 基准版目标成本（方案设计阶段） 5 5.4. 执行调整版目标成本 5 6. 合约规划分解 6 7. 动态成本月度回顾 6 8. 成本系统控制 7 9. 项目竣工成本确认 7 10. 项目竣工结算 8 11. 附件 8 11.1. 附件1：《集团全成本费项及说明》 8 11.2. 附件2：《目标成本测算(总结）模板》 18 11.3. 附件3：《合约规划模板》 27 二、 目标成本管理办法 34 1. 目的 34 2. 原则 34 3. 程序 35 三、 项目营销费用的口径明确及管理办法 37 1. 营销费用的定义及范围 37 2. 项目营销费用的额度控制 37 3. 营销费用的管理办法 38 四、 资金计划管理办法 39 1. 前言 39 2. 分类 39 3. 编制原则 40 4. 程序 40 5. 考核 40 集团成本管理办法 目的 提高目标成本及预算的严肃性 加强项目成本过程可控、透明 明确成本管理责任 控制成本风险，提升集团成本竞争力 构建行业内领先的成本管理体系 适用范围 本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理。 成本管理责任界定 项目成本经理：开发成本的直接责任人；营销费用统计、预警责任人；负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。 项目营销经理：项目营销费用的直接责任人。 项目财务经理：负责分摊进入项目的“部门费用”；负责牵头编制项目预算；负责项目收益分析及跟踪。部门费项包括：项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用、税。 项目总监：全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；检查、督促项目目标成本制订、动态成本月度回顾。 成本管理原理及主要概念 成本管理原理 在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本；通过对目标成本与动态成本的比较，检查、发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。 “动态成本”的概念 动态成本 = 合同签约金额 + 已确认合同变更金额 + 已签合同的预估变更金额 + 库存材料结转 + 待发生合约规划金额 “已确认合同变更”的概念 指已签合同发生合同金额变更，包括以下4种情况： 1）经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽商。 2）经与相关方确认的施工图预算调整。 3）经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。 4）经我方确认增加费用的施工方案。 若需另签补充协议，则视为新合同，不视为合同变更。 “已签合同预估变更”的概念 指对方已提出变更，但我方尚未完全确认变更及变更金额，或对方未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括： 1）未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。 2）预估的预算调整。 3）预计发生的材料涨价、工程量变化等。 目标成本编制及审批管理 目标成本的版本：土地版、启动版、基准版（方案版）、执行调整版。其中： 基准版（方案版）是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。 执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。 为保证目标成本的严肃性、合理性，在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容（详见《目标成本测算（总结）模板》）： 项目技术经济指标。 产品建造标准 含量指标（如含钢量、窗地比等） 在公司内部找一个标杆项目，便于成本参照对比。 土地版目标成本（土地投资论证阶段） 根据发展部提供的土地信息，由地区公司总经理主持，地区公司PMO成员参加，确定拟取得地块的项目定位（含拟售价格及项目成本设定等）； 根据地块项目定位，公司研发部负责完成《项目预案》，公司发展部负责提供土地信息及周边市政配套情况； 根据项目定位、《项目预案》、土地信息和周边市政配套情况，由公司造价采购部负责人（或其指定人员）负责完成土地投资论证阶段《目标成本（土地版）》； 《目标成本（土地版）》按照集团统一指导模板的要求完成； 《目标成本（土地版）》是土地投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报投委会委员审核； 如土地中标，《目标成本（土地版）》由项目成本经理（或造价采购部指定人员）于取得土地中标通知书后3个工作日内，提交到成本系统中。若未取得土地，由地区公司造价采购部存档。 审批流程： 启动版目标成本（项目启动阶段） 启动会上项目团队成员对该项目详细推演，因此主要技术经济指标、建造标准、产品配比、景观亮点、