株州株冶项目策划提案.pptVIP

* 专业构筑成功　理念建筑未来  祺海地产营销天兴房产株冶项目策划提案 提纲介绍 一、解读城市 二、类比探讨 三、方向研判 四、用地研判 五、建设设想 第一部分 阅读城市 清水塘 · 湘天桥 · 清石广场 一、清水塘——北城之核 ★ 响石岭及清水塘是株洲北城代名词，响石广场除交通优势外，二医院 才是其最佳称谓；相对响石广场，清水塘更具“北城核心”气息： 人口最密：清石广场常住人口12万，占株洲76万人的16.5%； 厂矿最多：这里登记注册的各类企业、学校、医院和社团约9000多 家，国民生产总值和上缴国家税收历年位居株洲首位； 融城要塞：长株潭融城北部前沿，北连京珠高速、南接建设大道； 清水塘是株洲厂矿经济最典型区域， 提起石峰、说到北区，不能不提 株冶、株化，它们都在清水塘，清水塘片区还有最大的铁路编组站株 北站、湘氮、特种包装厂等厂矿生活区。尽管有生活区西迁等事实存在但无论如何变迁，可以设想，在株冶、株化等巨型厂矿集中的清水塘永远是石峰经济之核、石峰人居之核 二、湘天桥——厂矿经济的缩影 ★ “湘天桥”是计划经济时代延伸出的“厂矿经济”在现代的缩影，各大厂矿的工人文化中心、培训中心、幼儿园、学校车站等等均集中于此成就了“老湘天桥”，随着市场经济时代的到来，湘天桥依托原有的人脉优势，成为清水塘地区生活配套的集散地，成为“大而全”厂矿经济的市场新注解：为厂区服务，为生活配套。看似杂乱的湘天桥经营业态涉及生活的方方面面，地摊小百货、品牌连锁超市、自产自销农家菜等等不一而足。 湘天桥在基本生活商业功能配套齐全的同时，极具厂矿经济时代的文化娱乐生活彻底消亡，原有的功能建筑全面易帜；在地摊农贸小百货充斥的湘天桥，中高端的服饰、百货、休闲等业态纷纷禁足；反思九点以后的沉寂，看似繁华的湘天桥没有向政府“引导”的小百货市场发展，反而加速沦为“柴米油盐”的乡间集市，城中农贸市场。 三、清石广场——清石之心 ★ “清石广场”是株化、花果山、果园等生活区的绝对核心，便利的交通、新建设的广场，清石广场周边几乎成为周边居民休闲唯一去处，儿童游乐、散步闲谈、歌厅茶楼、餐饮休闲等配套齐全，小小的广场周边也不乏超市、药店等生活基本配套，其功能有休闲娱乐的主题，但仍未脱胎基本生活功能配套。 随着近期北都广场、融城雅苑、清石嘉苑等项目的开发建设，清石广场的“核心”作用将进一步深化加强，清石广场商业氛将更加浓郁；另一方面，清石广场仅仅是个近千平方的硬地广场，还谈不上景观、休闲等功能，如此多的商业依托于一个小小的清石广场，注定其不能承受商业之重！ 清水塘是稳定的，其居民消费广度是稳定的，深挖的应是消费深度！ 湘天桥只是柴米油盐的购物，根本上说只是基本生活配套！ 清石广场仍在解决基本生活配套，稍抬头的休闲配套不能承受之重！ 总结：清石广场、湘天桥的商业仍停留在较低层面，这样的购物仍是以量取胜，农贸市场盛行的只能是薄利多销；尚在形成的休闲配套仍在单打独斗，简单的喝茶、唱歌、上网等大众休闲非但不能提质发展，永远只能在市区的“补充”中游离生存。 第二部分 探讨案例 徐家桥步行街 · 铜锣湾广场 一、徐家桥商业步行街 ★ “百年城南”、“株洲一街”的名头不是虚来，每日人流如织的场景也不是假像，但门店经营困难却是不争的事实。有人气、有建设一流的购物环境、有传统商脉的地头、有靠近芦淞的商业氛围、更具城南庞大居住消费群体，徐家桥目前的经营颓势不是其自身的原因，而在于周边极强的竞争及偏居城南的区位。 服装、饰品要与芦淞市场群直接竞争，品牌服装鞋包要与中心广场商圈直接竞争，美名在外的美食街在硬件改造完成后早被贺嘉土及河西滨江广场替代，看似火爆的人气只是“打发时间的游人”。人气，是保证商业物业成功的最基本保障但不是绝对保障。 湘天桥有人气，但这种人气如果带来的仅仅是柴米油盐的消费，这样的人气造就的只能是农贸集市。 二、铜锣湾商业广场 ★ “响石广场”有交通优势、有人气优势，铜锣湾商业广场有一流的硬件及一流的名气，除开新一佳、肯德基的正常运营，铜锣湾商业广场---MALL目前演变成家俱城，铜锣湾之败，败在商业体量过大、过于单一的购物、过热的炒作、步骤过快，归结一句，结营的失败在于“拔苗助长”！ 有交通条件、有充足人气、也有好码头， 铜锣湾开发本意是激活市场、催化商业成熟、加速商业集中没有成功，反而朝着相反方向变成了“拔苗助长”式的开发，“适度