【精品】盛天现代城营销推广策划书.doc

前 言 盛天现代城凭借其良好的区位优势，以及其显著的交通条件和较为显性的升值空间，在前期的销售中一路凯歌，为整个楼盘的销售开了一个好头。若依据一般思维将开盘前的销售时段定为酝酿期，则接下的公开期、强销期及持销期是项目的重点所在。虽然盛天现代城在本阶段的销售将承续前期的良好势头，但由于前期项目定位的不确定性和市场定位的模糊思维造成现在的推广客体含混，将导致原先所持重的综合性价比的优势弱化；加上周边的竞争加剧，给未来的销售带来了一定的困难。因此在盛天现代城定位及推广上，将在审视原工作基础的前提下从新的角度制定，确保行之有效。 本次的营销推广策划书，将在对区域市场调查分析基础上，以严谨的思路进行科学的市场定位，及制定营销推广策略，并在方案中确定盛天现代城开盘及其今后的具体工作。 第一部分：营销环境概述 区位特征： 本案位于福州东西大动脉福马路南侧，是福州东区众多楼盘中地点位置较好的楼盘，东西主次门分别开向招贤路和前横路；东倚鼓山山脉生态保护区，更有国家旅游重点——鼓山涌泉寺；西面福州市区中心，距离福马立交桥500米左右，交通四通八达；北邻鼓山镇生活区、福兴投资区、警官学校，拥有广大人气及潜在客户；南接连潘生活区，有水上公园、光明港公园等娱乐休闲设施。 东区是福州2000年规划东扩南展中的重点，也是福州建设现代化城市、发展国民经济中重要一环，政府下大力发展，因此在区域规划、交通基建、配套设施等方面以及社会舆论方面都有正面效应；只是近两年受到金山开发区的冲击，有所削弱。 但是，东区也存在着不理想因素： 处于城市与郊区、居民区与工业区交界、交叉路段，人员复杂，治安、交通混乱。 开发中，许多设施配套不完善，施工单位多，环境嘈杂。 配套设施不全，整体档次低。 文化氛围不浓，人文条件不佳。 虽然东区现状短时日难以转变，但作为福州区域及经济蓬勃发展的一支劲旅，未来前景还是看好。而相对于东区范围内，盛天的地段可谓上选，加上本身的大体量及城市广场、沃尔玛等的入驻，东区的商贸、生活、休闲乃至文化中心呼之欲出。 本案卖点提炼： 1）东区地标，无法复制的区位优势 引领东区，东区首席现代生活社区；亲拥流通大动脉，交通四通八达 2）东区首席现代成熟生活社区，完善生活配套尽情体验 成熟完善的生活、商业配套：沃尔玛零距离，国际家具城、前屿市场、蓝天超市、 福兴医院近在咫尺；周边银行林立 物流业发达 3）规模社区，实力开发； 148亩规模社区，开发商一次性开发，分期落成 4）健康社区，景观别致；倾心打造，人本为居 健康生活区，前有鼓山依托，后有江滨沿线美景；距鼓山仅3站，江滨大道步行7分钟，近有水上乐园、光明港公园； 小区容积率仅为1.7，绿化率为30.1%，30000社区园林景观大度非凡；人车分流，泊车自如； 环保居家，周边无污染源；大楼间距，平均25米 外立面线条简洁，现代典雅 5）户型多样，配比合理，景观视觉佳 人性化设计，多样理想居家户型 分区合理、交通动线流畅、动静分离、干湿分离 南北通透，采光通风俱佳 外飘窗、转角窗设计 四明设计 双阳台设计，最大限度满足景观 7）小区配套较完善，物业管理者经验丰富， 8）未来增值，前景看好 当前销售快速，创造东区楼盘销售佳绩，尚有一定升值空间 优势分析： 综合性价比是本案目前最大的优势，虽然本案没有特别突出的概念优势，但实用而有一定档次的楼盘将一直是东区消费者的至爱，“均好性”是本案宣传的有利支撑点。 便捷的交通状况及良好的区位优势与生活配套是本案最有利的先天条件。 前期的热销已经有效带动了消费者对该项目的咨询量，沉淀了一定量的意向客户。 前阶段的推广并未进行深度及广度上的积极诉求，除可视资源外（先天条件），其余因素还未充分利用。下阶段推广中我们可以利用现有的自然资源、自身整合能力、文化内涵等点有效提升本盘的档次及塑造独有的生活方式。 盛天现代城将确立以现代服务精神为宗旨的市场运作意识，会同自身的企业实力及物业的资深管理，创造、引导现代意义城市生活方式，必将成为带动盛天现代城销售的又一热点。 小结：重新整合各种优势资源，从纵深度进行炒作，提升项目、塑造企业良好形象，促进销售快速进展。 劣势分析及对策： 劣势归纳 对策 1 前期定位错位，诉求不明，主要卖点提炼不清晰。 加强力度重新整合项目各项资源，强调本案的独特区位优势及未来商贸云集之势，便捷的生活方式，东区板块具有的自然环境优越的生活质素，重新定位。 2 东区楼盘总体素质及心理预期值不高 可联合造势，亦可剑走偏锋，独树“东区地标”大旗 3 当前周边楼盘价位不高，档次上不去区域消化能力及价位受限 描绘