【精品】莲花晴园（暂定名）营销推广思路.doc

PAGE 1 PAGE 21 莲花晴园（暂定名）营销推广思路 第一部分区域市场调查与分析 前言 调查目的及意义 通过此次市场调查，了解“莲花晴园”所在区域的房地产市场现状和特征，以及区域项目情况，分析区域市场的产品供应与需求，并结合部分典型项目的情况，进一步解决本项目产品的定位问题。 调查区域与调查项目 此次市场调查的区域范围是：北起莲花池东路，南至南三环西路，东起菜市口大街，西至西三环南路。所涉及房地产项目29个。根据区域市场特征，大致可分为三块区域： 1．广外地区（13个） 荣丰2008蝶翠华庭广华轩依莲轩朗琴园立恒名苑信德新时代嘉莲苑西环景苑北欧印象红莲晴园康宁居鹏润家园2．广内地区（12个） 相来家园广信嘉园东华金座似海怡家枫华豪景陶然居泰然居清芷园万博苑荣宁园恬心家园天缘公寓3．右外地区（4个） 开阳·佳境晟丰阁宏泰家园开阳欣居区域状况分析 概述： 宣武区是北京市的中心城区之一，与其他城区相比，在商业氛围、人文环境、医疗教育等方面处于尚待开发的阶段。广安门位于宣武区的中心位置，且广安门南滨河路处在金融街的延长线上，该地区由于离市区较近、交通发达等多方面的优势，一直以来就是南城的经济、文化中心，众多的国家部委机构坐落于此，以及具有浓郁文化色彩的大观园后建于此，充分昭示了该地区的文化底蕴。随着去年广安大街的通车，该地区的交通状况、市政环境正在不断完善，而北京市政府“大力发展南城”口号的提出，大大加速了该地区房地产业的发展，也使得该地区成为近年来人们居住生活的优秀区域之一。 位置及交通 该地区位于宣武区西南角，处在京西经济动脉—金融街的延伸线及西客站商圈的辐射区内，地理位置十分优越。区域内主要交通干道有：西南二、三环路、丽泽路、莲花池东路和具有“第三长安街”之称的广安大街。该区域公交系统极为发达，有6、46、50、53、57、61、109、122、340、414、716、717、719、743、816、819等二十几条公交线路通过这里。 人文环境 中央音乐学院、首都医科大学、联大建材轻工学院均坐落于此，文化氛围很浓。医院有：广安门中医医院、宣武医院、回民医院、建工医院、广外医院等，医疗环境良好。菜市口百货商场、华联超市广安门店、家乐福超市马连道等大型购物场所，为当地居民购物提供了极大的方便。广安门体育馆、宣武体育场、广安门电影院、大观园公园、陶然亭公园等休闲娱乐健身场所，极大地丰富了当地居民的业余生活。 自然环境 流经此地的护城河经治理后面貌一新，清澈的河水倒映着岸边的垂柳，为高楼林立的城市增添了一道亮丽的风景线。坐落于周边的大观园公园、陶然亭公园、莲花池公园被人们誉为天然氧吧，随风起舞的垂柳和波光粼粼的水面深刻诠释着自然之美。 区域市场分析 项目规划分析 整体区域分析 通过此次调查可以看出，该地区大规模的项目主要集中在广外地区和二环路沿线，中小规模的项目则主要集中在广内地区和右外地区。 社区规模可分为以下三档： 建筑面积在10万平方米以下的项目有13个，占调查项目总数的45％；总建筑面积在10-20万平方米的项目有7个，占调查项目总数的25%；总建筑面积在20万平方米以上的项目有9个，占调查项目总数的30％。 建筑形式上也分为三类： 建筑形式分类表 建筑形式项目数量所占比例只建塔楼16个55％只建板楼6个20％既有板楼又有塔楼7个25％ 容积率：该区域内项目的容积率普遍较高。 容积率统计表 容积率项目数量所占比例6以上10个35%4-6之间6个20%4以下13个45% 广外地区分析 ① 社区规模 从广外地区的13个项目来看，总建筑面积在20万平方米以上的项目有5个，10－20万平方米之间的项目有4个，10万平方米以下的项目有4个，具体情况见下表： 广外地区建筑规模细分表 建筑规模及数量项目名称20万平方米以上（5个）荣丰2008、蝶翠华庭、依莲轩、朗琴园、鹏润家园10－20万平方米（4个）信德新时代、西环景苑、北欧印象、红莲晴园10万平方米以下（4个）立恒名苑、嘉莲苑、广华轩、康宁居②建筑形式 广外地区项目的建筑形式主要以塔楼居多。社区内只建有塔楼的项目共9个，建有塔板结合楼的项目有3个，只建有板楼的项目仅有1个，其项目建筑形式分布比率图如下： ③容积率 广外地区项目的容积率不高，较广内地区和右外地区有一定优势可言，13个项目中，容积率在6以上的项目有3个，容积率在4－6之间的项目有5个，容积率在4之下的项目有5个，其广外地区容积率分布比率见下图： 从以上13个项目的建筑规模、建筑形式和容积率不难看出，出该区域的房地产项目多为以塔楼为主