【精品】上海保利香槟苑项目提案报告.ppt

着眼未来，立足现在 —— 保利香槟苑项目提案报告 着眼点 区域环境提升，吸引外界目光； 改善景观效果，提高房产品质； 规划逐步实施，地产潜力体现。 机遇二——完善的教育医疗 三步走战略 项目定位 策划原则 销控策略 价格策略 关键思路： 　　　 　　　控制总价入市，快速去化 　　　引爆市场，制造话题 　　　营造市场口碑 第三步：现场执行，专业行销 客源锁定 周边街道人口情况 行销逻辑 规划展示区 规划展示区 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 东外滩板块、内环线内 高品质品牌住宅小区 强调：规划／地段／品牌 创新——品牌导入，开发品质新领域 形象——塑造品牌的基础 蓄水——以客户积累为创造业绩的出发点 效率——速度制胜，以少制胜 效益——效益最大化 推量控制、价格控制、时间控制三位一体 持平的价格 完成整盘去化目标 20 推出全部 剩余房源 收尾期 略微提升价格入市， 突出景观座优势 54 推出总量的 43.6% 强销期 在保证期速度的前提 下，适当提价， 制造价格攀升迹象 29 推出首期余房 持续/预约期 二期 入市价格以略低于客户心理价位为基础 68 推出总量的 56.4% 强销期 / / / 预约期 一期 价格策略 去化（套） 总量（套） 阶段 期数 销售预约期 第一强销期 强销持续期 第二强销期 清盘扫尾期 2月 12.25 12月 10月 8月 2个月 1个月 40天 1个月 10天 销售计划安排 第二步：业务计划，速度控制 准备期 项目预热期，向筹备正式启动工作。 时间：06年7月1日——8月1日 业务执行：1、业务人员进场培训； 2、业务人员产品熟悉； 3、业务人员周边环境熟悉； 4、销售道具到场； 5、媒体宣传逐步展开； 预约期 积累意向客户时期，试探市场 时间：06年8月1日——9月30日 业务执行：1、地毯式攻击 2、预约卡发放 ； 3、业务人员周边环境熟悉； 4、销售道具到场； 5、媒体宣传逐步展开； 第一强销期 引爆第一波市场销售热潮 时间：06年10月1日——10月31日 业务执行：1、举办大规模开盘认购活动； 2、完成客户签约； 　　　　　　　　3、媒体炒作（小众销售）； 　　　４、传播热销讯息； 第一持续期 一批房源扫尾工作， 二期客户的积累以及南侧景观座的整体包装 时间：06年11月1日——12月10日 业务执行：1、一期房源扫尾； 2、第二批客户的积累； 3、推广老客户回馈及介绍奖励方案； 4、进行目标客户拜访； 5、南侧景观座包装； 6、第二批客户的积累； 第二强销期 继续在市场上创造良好的效应 时间：06年12月11日——07年1月15日 业务执行： 1、举办大规模二期开盘认购活动；