【精品】世联地产-郊区(新城)大盘开发模式研究.ppt

Here comes your footer 郊区（新城）大盘概念解读 郊区（新城）大盘开发模式全览 郊区（新城）大盘开发模式结构 星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；2006年星网工业园产值突破千亿； 2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。 普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是房地产开发商。 Page * Central China Real Estate Limited 提 纲 郊区（新城）大盘概念解读 从环球美食城项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企业之分。所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目。 另外，需要说明的是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万平方米，建筑面积30万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广。 区位 城市郊区/新城区/开发区 规模 至少2000亩以上 性质 房地产开发项目 郊区（新城）大盘 外延 包括但不局限于住宅大盘 2001年之前大盘数量较少，增长速度不快。 城市化进程加快，城市外延迅速扩大，住宅大盘发展迅速； 一批民营大型房地产企业成长起来，催生了很多大盘（如万科、碧桂园）； 国企改革进一步深化，大量政府背景房企出现，也催生了很多大盘（如上实、华侨城、张江高科）。 时期 大盘发展 2001年 2005年 2008年 2009年 国家对土地利用控制趋严，出台一系列宏观调控政策，控制地产商大规模圈地，一定程度上抑制了大盘的产生。 房地产业一路高歌猛进，土地市场也非常红火，地产商大规模圈地，大盘在与政府的博弈中震荡增长。 地产冬天到来，土地成为负担，土地出现流拍，大盘产生速度明显下降。 为应对宏观经济的下行压力，国家级各级政府鼓励投资，原本沉寂的大盘项目又开始出现。 房地产大盘发展历程 二.郊区（新城）大盘开发模式全览 北京总部基地 总部基地（商务花园）模式 北京星网工业园、普洛斯物流园 传统工业地产模式 华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾 旅游地产模式 奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展） 主题驱动模式 碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城 单纯住宅模式 典型项目 开发模式 长春汽车新城 绿地盘龙谷文化城 产业整合模式 单纯住宅模式 主题驱动模式 旅游地产模式 传统工业地产模式 总部基地（商务花园）模式 产业整合模式 三.郊区（新城）大盘开发模式解构 1、模式概述： 单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。 单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步向复合型、主题化发展。 2、成功因素： 功能配比多元化、合理化 以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多班次，方便项目与外界联系。 发展战略与定位前后一致，协同促进 大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的，这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。 合理的开发周期与分区计划 由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。 土地政策环境宽松 虽然地处城市外围，但交通相对便利 单纯住宅模式 2、典型案例（1）：碧桂园凤凰城 项目区位 凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。 项目规模 项目总占地面积8000余亩。 项目定位 以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。 开发进度 整个项目自2002年启动，首期开发1146亩，目前已累计开发7年。 单纯住宅模式 典型案例（2）：万科东丽湖 项目区位 天