【万科地产前期策划流程】.ppt

4、现场包装方案 户外大牌（如何选择？） 工地围板（如何体现项目特色？ ） 售楼处设计方案（如何选址？ 如何设计？） 看楼通道方案 示范园林 示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？） …… 具体内容，请关注明天的《住宅项目市场推广》专题！ 3、销售目标 销售时机选择的一般办法： 避开竞争高峰，抢占市场先机 迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等） 与竞争对手同时发售 与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等） 5、制定销售策略 1、销售次序 2、销售时机 4、价格策略 此种价格策略一般使用一些产品差异不太大的项目，比如一些中低价商品房等。 稳定价格 策略 此种策略也比较少见，一般用于推出单位较少的项目，一炮而红，而且去化较好，后期的产品作为尾盘进行低价处理。具有销售速度快的特点，一般会在开发商要求尽快回笼资金的情况下使用。 高开低走 此种价格策略由于市场风险较大，一般很少采用，但在一些高档盘中，为了塑造高品质的市场形象，前期会通过推出一些较好的产品形成高价，并借此固化高档的市场形象，从而形成“母以子贵”的带动作用，获得良好多的收益。 高开高走 此种价格策略比较普遍，特别是在一些多期开发的大盘以及期房销售中，市场风险较低。主要是通过前期主要推出一些较差户型形成低价，造成热销，并为后期蓄势。随着后期较好户型的推出，以及社区氛围的形成，价格逐步爬高。 低开高走 策略适用情况 策 略 在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。 6、推广策略 向谁说？ 说什么？ 怎么说？ 主要内容： 推广阶段划分 阶段推广主题 媒体组合策略 行销策略组合（现场活动、公关活动、展销会、促销手段等） 7、营销工作总体时间表 案例讨论 地块描述：位于深圳福田区福荣路北，东西长约300米，南北窄约70米，总占地 面积39357.2平米，地块北面有一排8层高农民房，南面大海与项目仅一高速公路之隔，整幅地块低于高速路面近两米。 通过项目研究结论： 市场状况 从片区再售项目看，当时的市场均价一般在7300元/平放米左右；未来1-2年内，片区内竞争项目较多，而且其它片区的同档次项目也比较多，竞争比较激烈；深圳本地住宅消费趋势向大户型、生态住宅的方向转变。 可能的客户 从周边竞争项目来看，除了深圳本地客群以外，外销客户也占有相当比例；从本项目看，海景资源更加丰富，对于香港客户吸引力更大，未来客户构成香港客户会是一个很重要的组成部分。 可能的产品 一个面向深港两地的海景物业 房地产E网 S（strength） 自然环境优越，拥有稀缺的国家级红树林自然保护区景观和市区海景。 开发商开发经验丰富，产品设计能力领先市场。 开发商品牌信誉较好，美誉度较高。 W（weakness） 地块狭长，北有农民房，南又低于福荣路路面； 紧临广深高速与福荣路，噪声较大。 离繁华市区较远，公交系统不是很完。 具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏； 教育配套水平较低； O（opportunity） 1、片区地位逐步抬升； 2、独特的景观与未来的高起 点规划，越来越受到市场 的瞩目； T（threat） 翠堤湾对本项目构成较大的竞争威胁； 未来1-2年内，片区内楼盘供应量较大； 相邻区域分流部分内外销客户； 项 目 外 销 内 销 目标客户 30岁以上，月收入在3~5万元，有一定事业成就及闲暇时间的香港人，分布在港岛、九龙、新界的比例较为平均。 有实力的购买年龄段，32—45岁，月收入3万——6万元人民币，目前居住在特区内的客户。 购买用途 度假为主。度假休闲享乐，坐享深圳湾海滨风情。 自用为主。起居生活有身份标志的尊贵府邸。 行业可能 一类：35岁左右，有一定事业基础，想拥有 更多的专业性人士，如：写字楼白领、公务员、律师、医生等。 二类：30岁以上的深港经商者； 三类：50岁左右的拟退休人士； 一类：30岁以上，市场营销行业； 二类：私企中高层管理（比白领高，比金领低一点的灰领阶层）； 三类：私企经营业主（利润较高的行业）。 总 价 50万-80万 100万以上 户型需求 2房、3房 3房、4房 面积区间 65M2 –75M2 ；85M2左右 130 M2—160 M2 景观需求 1.海景 2.翠绿园景 海景 附加需求 室内：带家私装修+分体空调 室外：游泳池 设备：深港直通巴士 室内：结构可调性较大 室外：高尚的运动设