【上海大厦投资可行性分析报告】.doc

 上海除汇之俊大厦投资可行性分析报告 一、目的 为公司领导投资决策提供参考依据。 二、项目简介 之俊大厦地处上海市徐汇区斜土路，四至范围为：东至茶陵路、南依斜土路、距离大木桥路500m左右。 整个项目由一幢办公大厦和一幢公寓办公楼组成；项目总建筑面积46848m2，其中：地上建筑面积43375 m2，地下建筑面积3473m2，可售面积为43375m2。 项目共有汽车泊位119个。其中：地面泊位80个，地下泊位39个。 项目装修情况 外墙：中空玻璃幕墙及统窗。 公共部位：吊顶、墙面、花岗石。 交房标准：大厦〔吊顶、墙面、水泥地。〕，公寓办公楼〔毛坯〕。 电梯：大厦〔四台Otis E-411高速电梯，一台天津产Otis电梯〕，公寓办公楼〔二台Otis电梯〕。 空调：中央空调 三、市场分析 供应量 历年来办公楼供应量（竣工面积）单位：万m2 小结：办公楼市场在1998年处于鼎盛时期，之后随着亚洲金融危机的大爆发一度陷入了发展的低谷，供应量体开始大幅度下滑。 上海市场现有甲级写字楼总面积约370万平方米，平均入住率约为90%。 2003年至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万平方米，其中供出售的新甲级写字楼面积为70-80万平方米，约占17-20%。 小结：随着上海宏观经济的良好发展，各种跨国公司不断进入上海，对于甲级写字楼的需求必将上升，在此需求下，甲级写字楼呈现合理的供应放量。出售型的写字楼占到今后供应量的17-20%，结构比例较为合理。 需求量 1991年以来，上海经济已经连续11年保持两位数增长，国民生产总值从1991年的105亿美元激增至2002年的660亿美元。 小结：随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场的建立等利好消息出台，必将吸引更多的外资进入上海市场。 产业结构演变 1995年 2002年 分析： 上海的产业结构不断合理的调整，带来了金融的繁荣。 写字楼市场随之升温，由租转买开始被市场所接受。 现在，写字楼的租金呈不断攀升态势，试计算，如果因发展商提升租金而被迫搬迁，重新装修的成本增加。按10%的投资回报率计算等于购买1800美金/平方米建筑面积的写字楼，若进行购买，不仅把租金转化为固定资产，并且可按30-50年分摊固定资产投资，一举多得。 历年来办公楼吸纳量 单位：万m2 价格分析 中房上海办公楼价格指数 1995年2月 1463 1995年11月 1408 1996年11月 1332 1997年11月 1185 1998年11月 1038 1999年11月 918 2000年11月 907 2001年11月 914 2002年1月 922 2003年5月 1069 价格指数自1995年以来一路下滑，到1999年跌至历年谷底。 2000年开始，价格指数开始反弹，到2002年开始大幅上扬，办公楼市场复苏势头明显。 区域市场 目前上海市甲级写字楼主要分布在以下区域： 区位 区域性质 小陆家嘴地区 浦东南路-黄浦江-东昌路 上海的中央商务区。 金融贸易区。 淮海中路沿线 西藏中路-金陵西路-常熟路-长乐路 传统高档商业、商务区。 传统高档居住区。 南京西路 —人民广场 北京路-乌鲁木齐北路-延安路-西藏中路 传统商业区。 市中心商务集中区。 高档宾馆集中区。 徐家汇地区 天钥桥路-肇家浜路-宜山路-中山西路 上海城市副中心。 高级商业区。 虹桥地区 中山西路-仙霞路-古北路-虹桥路 上海最早形成的商务区。 虹桥经济技术开发区。 目前市场已经形成，以小陆家嘴为中心的CBD，以南京西路、淮海中路两大传统商务区为两翼，向徐家汇、打浦桥等“区域性CBD”发展的格局。 周边竞争市场 鉴于本项目所在的位置与打浦桥地区和肇家浜路相近，因而选取打浦桥地区和肇家浜路的办公楼个案进行对比分析有助于为本项目的定位提供依据。 价格（租金、售价） 案名 位置 租金 （$/M2） 物业 （RMB/M2.月） 车位 （元/M2） 广东发展银行 大厦 徐家汇路555号 0.5 28 1200 金玉兰广场 打浦路1号 （徐家汇路一侧） 45 1700（售价） 25 1000 海兴广场 瑞金南路1号 （徐家汇路一侧） 33 1250（售价） 9.63 1000 金丽大厦 徐家汇路584号 0.4（含物业费） 致远大厦 斜土路 0.25 1100（售价） 不详 均瑶国际大厦 肇家浜路 0.5 1800（售价） 不详 办公楼位置非常集中，主要分布在徐家汇路、肇家浜路沿线。 本区域内多为中档个案，租金水平不高，缺乏高品质个案。 区域内个案品质相差不多，竞争较激烈。 出租率 出租率 案名 90%-99% 广东发展银行大厦 金玉