【时富花园d、e栋开发可行性研究报告】.doc

时富花园D、E栋开发可行性研究报告（目录） 报告摘要 ⒈1开发企业 ⒈2项目简介 ⒈3项目经济效益指标 ⒈4结论、风险及建议 项目概况 ⒉1项目综述 ⒉1.1项目位置 ⒉2项目用地 ⒉2.1用地面积 ⒉2.2地块形状 ⒉2.3地块现状 ⒉2.4项目经济技术指标 ⒉3项目发展状况 ⒉3.1项目发展单位简介 ⒉3.2项目法律手续 项目投资环境 ⒊1宏观经济分析 ⒊1.1全国整体经济环境 ⒊1.2东莞经济环境 ⒊2寮步镇概况 ⒊2.1寮步镇经济 ⒊2.3寮步镇城镇规划 区域地产市场分析 ⒋1市场总体特征 ⒋2市场供给分析 ⒋2.1住宅供给 ⒋2.2商业供给 ⒋3市场需求分析 ⒋3.1住宅需求 ⒋3.2商业需求 项目发展定位 ⒌1项目SWOT分析 ⒌2发展战略 ⒌3形象定位 ⒌4产品定位 ⒌5户型定位 ⒌6客户定位 ⒌7价格定位 营销策略 ⒍1营销策划 ⒍2营销计划 ⒍3场地布置 ⒍4营销费用 物业管理策略 ⒎1物业管理的前期介入 ⒎2管理费的确定 ⒎3具体对本小区的物业管理的建议 项目可行性研究 ⒏1项目投资估算及资金筹借计划 ⒏1.1投资与成本费用估算 ⒏1.2开发费用估算 ⒏1.3总成本费用汇总分摊表 ⒏1.4资金筹借、投资计划及借款利息 ⒏2项目销售和租贷收入测算 ⒏2.1住宅销售单价的确定 ⒏2.2商铺销售单价的确定 ⒏2.3车位销售单价的确定 ⒏2.4总收入估算 ⒏3项目财务评价 ⒏3.1税金计算 ⒏3.2损益表及静态盈利分析 ⒏3.3现金流量表及动态盈利分析 ⒏3.4资金来源与运用表的货款偿还能力 ⒏4项目不确定分析 ⒏4.1盈亏不确定分析 ⒏4.2敏感性分析 ⒏4.3决策概率分析 ⒏4.4风险规避和控制措施 ⒏5项目效益评价 ⒏5.1项目社会效益评价 ⒏5.2项目环境效益评价 ⒏6结论与建议 评估结论 有关说明及建议 报告摘要 开发企业 东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币3，200万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。 项目简介 本项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积7，397，74平方米（指E和D型），建筑面积91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17层以下。 项目经济效益指标 项目总投资：211,816,962元 项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%）；商业销售率：100% 税后利润54,114,992 成本利润率：25.55% 财务内部收益率(FIRR)：34.27% 财务净现值(FNPV): 45,560,272 动态投资回收期：1.87年 贷款偿还期：2年 结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 风险及建议 寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 项目概况 2.1项目综述 2.1.1 项目位置 项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。 2.2 项目总规划用地面积336,088平方米,项目总建设用地面积280052平方米,容积率不大于2.5, 建筑高度控制在28层以下。 2.2.2 地块形状 地块呈四边形,整体形状较规则。 2.2.3 地块现状 项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件. 图7：地块现状之一 图 图8：地块现状之二 图 2.2.4 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示: 项目 规划指标 建筑占地面积(只指D、E型) 7,397,74m2 总建筑面积(只指D、E型) 91,968,88m2 用地性质 商住用地 土地使用年限 70 建筑密度 ≤29% 建筑高度 ≤17 总户数 666户 绿化率 38% 2.3项目发展状况 2.3.1项目发展单位简介 东