【山东高速管理信息系统总体规划报告】.doc

客户调查结论1 客户调查结论2 客户调查结论3 电梯系统 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 外立面在写字楼中的作用; 符合建筑物本身的功能需要; 是一种文化的特征; 注重的是美感,而不要强调某种风格; 它是写字楼的“脸面”; 对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后） 建筑外立面用材 外立面建议 建筑外立面用材 外立面建议· 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙＋金属百叶 玻璃幕墙+铝合金板 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 面积：1400-2000㎡ 使用率：70%以上 160-300-500 500-1000 110-1800 100-1400 71-380 300-1750 面积分割 4.2/2.8 3.95/2.7 4.02/2.7 3.8/2.5 3.95/2.7 4.2/2.8 层高/净高（米） 75% 1900 诺德中心 70% 2300 安联大厦 70% 1800 新世界中心 68% 1400 凤凰大厦 68% 1770 卓越时代广场 77.6% 1750 华润大厦 使用率 面积（平米） 楼盘名称 目前国内高档写字楼标准层面积最大约在2500平米， 主流面积段在1400-2000平米； 使用率几乎都在70%以上 （为使项目更具有远期竞争力，在使用率上应尽量做到大。） 横向建议——标准层面积建议： 4.2 江胜大厦 4.2/6.6 现代国际 3.75 2000 海岸城 4.2 港中旅 2.6 3.6 天利中央广场 3.7 1.9 1720 万轩国际 2.8 4.02 1.6 1710 新世界中心 2.6 3.50 1.5 1200 兴业银行大厦 2.8 3.6 1.8 1800 新华保险大厦 2.8 3.95 2.0 2000 安联大厦 3.0 3.8 1.8 1482 航天大厦 2.5 3.45 1.8 1700 江苏大厦 净高 层高 走廊宽度 标准层面积 项目名称 顶级写字楼的层高在3.95-4.2米 保证办公空间净高2.8米以上 竖向建议——标准层高建议 办公大堂设计 关键词：高度 气派 7.55 384 29 地王大厦 10.3 174.9 18 世界金融中心 8.33 216 18 国际商会中心 11.47 87.2 10 卓越大厦 6.21 193.2 12 诺德中心 14.06 99.6 14 航天大厦 大堂高度/建筑高度（％） 建筑高度（米） 大堂高度（米） 楼盘名称 取样本的平均比例9.65% 取标准层高度4.2米的2~3倍 （所选样本为其能把大堂高度作为亮点宣传的写字楼。） 关键词：国际品牌、大容量、品味内饰 原装日立 财富大厦 独立的新风系统 中央空调 分户计量 开利 中央商务 独立的新风系统 中央空调 分户计量 开利 新华保险大厦 独立的新风系统 中央空调 分户计量 麦克维尔 航天大厦 17 中央空调 特灵 诺德中心 预留分体空调室外机位置 1-4层，约克中央空调 5-32层，约克中央空调 33-35层，大金VRV冷暖空调 大金VRV、约克 安联大厦 特点 类型 空调品牌 项目名称 中央空调 关键词：分户计量、24小时办公、独立新风系统 外立面建议灯光工程 利用夜间照明体现 建筑外型与结构美——灯光就是建筑的灵魂 考虑因素： 城市夜景已是城市最美