[合同协议]第九章房地产企业理论.pptVIP

第九章 房地产企业理论 第一节 现代企业理论和房地产企业基本特征 第二节 房地产开发企业 第三节 房地产中介企业 第四节 物业管理企业 第一节 现代企业理论和房地产企业基本特征 一、现代企业理论概述 二、房地产企业特点 三、房地产企业竞争力及其评价指标体系 现代企业理论概述 在经济学理论的整个历史发展过程中，企业理论占有极其重要的地位。关于企业理论各学派有各自不同的认识和表述： 1、新古典经济学企业理论 2、新制度学派企业理论 3、现代工商学派企业理论 1、新古典经济学理论将企业看做一只“黑箱子”，把企业单纯地看成一个追求利润最大化或价值最大化的经济实体，没有对企业内部的运作加以考察。他们认为企业拥有一种特殊能力，它可以通过一种具有生产函数特征的流程转化成产出。 2、新制度学派理论把企业视作“一系列契约的连结”。 3、现代工商管理学派提出控制权与所有权分离、管理者主导企业的命题，认为企业的控制权已转入管理者手中，他们处理问题的基本工具仍然是最大化原则，只是最大化目标不同而已。 新古典学派理论以业主制企业模型为分析起点，将企业看成一只“黑箱”和追求利润最大化或价值最大化的经济实体。新制度学派企业理论以交易费的节约为出发点，来探讨企业的性质、规模以及企业的所有权结构问题。现代工商管理学派理论则在古典学派和新制度学派理论的基础上，强调企业家和企业高级管理人员在现代企业中的作用。三者综合起来，就是充分发挥企业家和企业高级管理者的作用，运用节约交易费原则，规制企业组织和行为，实现利润最大化。 房地产企业特点 由于房地产产品及其开发经营的特殊性，使房地产具有自己的特点。这主要表现在： 1、单件生产、露天作业是房地产企业开发经营的基本特征。 2、产品的区域性和企业“流动”性是房地产企业的另一特点。 3、房地产企业组织制度和管理制度特点。房地产开发，每个项目开发是一个复杂的过程。一般来说，包括八个方面：⑴投资机会寻找；⑵投资机会筛选；⑶可行性研究；⑷获取土地使用权；⑸规划设计与方案报批；⑹签署有关协议；⑺施工建设与竣工验收；⑻市场营销与物业管理。使这一复杂过程条理化，重点环节突出，就需要构件一个灵活有弹性简洁的、网络化的组织制度和管理制度。 4、产业内部企业之间的关联度高 5、房地产企业资金需求大，对金融依赖性强 房地产企业竞争力及其评价指标体系 竞争力是现代企业最基本的特征，提升企业竞争力成了企业最根本的机制和任务。所谓企业竞争力是指企业在规划设计、项目开发与管理、市场销售等方面相对于其他同类企业所拥有的优势。即企业获利能力、经营能力、偿债能力、发展能力的综合体相对于其他同类企业所拥有的优势。房地产竞争力评价方法和指标体系包括硬力系统和软力系统两种。所谓硬力系统是指房地产开发企业所拥有的生产要素、企业规模及区位状况所构成的综合体，具体包括聚集力、资本力、劳动力、科技力、区位力、产品力；所谓软力系统是指房地产开发企业的内部运行环境的综合体，具体包括制度力、管理力、文化力。 （一）硬力系统指标体系 （1）聚集力。主要是反映企业的经济规模，即市场占有率。 （2）资本力。房地产企业自有资本量、资本可得的便利性和偿债能力。资本量决定着企业开发能力的大小；资本可得的便利性表明企业融资的能力；企业偿债能力指标包括资产负债率、流动比率等指标，资产负债率不宜超过50%—60%，企业流动比率不宜低于200%。 （3）劳动力。劳动力包括房地产企业专业管理人员的数量、质量和适应未来的能力。 （4）科技力。房地产企业的科技力包括本行业知识资源的存量、创新和转化能力。本行业知识资源的存量是指房地产企业以现有的技术满足消费需求的能力；科技创新是指开发企业对现有的规模设计、项目开发技术进行创新的能力，科技创新能力强的企业在技术创新方面将保持10—20年的领先水平；科技转化能力是指开发企业吸收国际上先进的规划设计、项目开发技术能力。 （5）区位力。是指房地产企业开发项目所在地及其储备土地位置的优越程度。 （6）产品力。是指房地产企业开发的项目是否具有竞争力，包括企业产品影响力、空置率、开发产品销售率所达到的程度。 （二）软力系统指标体系 （1）制度力。是指房地产企业制度、组织结构与经济环境相适应的程度。 （2）管理力。是指房地产企业企业家素质、企业管理水平及管理效率。 （3）文化力。现代社会要求企业具有顾客至上的经营理念以及管理理念。 第二节 房地产开发企业 一、房地产开发企业的定义 二、房地产开发企业的组织结构 三、房地产开发企业的人员配备 四、房地产开发企业素质及其评价标准 五、房地产开发企业的职能和经营目标 六、房地产开发程序与成本费用分析 房地产开发企业的定义 房地产开发企业