【帝郡华庭营销策划提案】.doc

Page  PAGE 38 of  NUMPAGES 38/  DATE \@ yyyy-M-d 2011-1-27  DATE \@ yyyy-M-d 2011-1-27 NUMPAGES 56 帝 郡 华 庭 营 销 策 划 提 案 引言 本方案运用国际上通行的新产品开发以及市场营销学的理论学科体系，对帝郡豪庭项目的产品开发及营销推广做出了较为全面的阐述，试图为产品销售提供总的指导方向。 1.1 项目简介： 『帝郡豪庭』为高层典状城市公寓，位于福州五一路正大广场，紧邻五一广场，南侧为电信大厦，距市政府路约300米。周边生活及商业设施配套齐全，项目建成后将成为福州个性鲜明的高档商住楼。 项目基本指标： 建筑高度：100米以下 基底面积（二期）：1654.7 m2 标准层建筑面积：1546.4m2 1.2 目标市场及细分市场的区分与简要描述 目标市场营销的观念已为越来越多的企业所接受，它能帮助企业更好地识别市场营销机会，使企业能为每个目标市场提供适销对路的产品，调整价格销售渠道和广告，避免分散营销力量，以便把重点放在最有潜力的顾客身上。 细分市场： 针对本项目所处的地段特征以及现有规划设计要点所面对的细分市场，制定出[帝郡豪庭]项目的各细分市场如下： ·地域细分 ①福州 ②八县 ·人口细分： ①福州：海内外商务机构、企业白领、小企业主、SOHO、投资投机者 ②八县：投资者 ·心理变量细分： ①有强烈的进入社会主流的欲望，和一定的生活情趣 ②有强烈的报负心，精明强干或专业 ③拥有创造财富的能力，同时懂得享受生活 ④对自身能力和专业非常自信 ⑤兴趣爱好广泛，有较高品位 ·行为变量： ①注重产品实质和内涵 ②对需求保持审慎态度 ③购买理性，决定迅速 ④自我决策，也受其他人影响 ⑤间歇性使用（出租） 可进入的目标市场： ⑴福州28-45岁公寓产品消费者 ⑵投资投机者 ———————————————————— 目标市场营销包括以下三个步骤： 细分市场→按照不同的细分变量将市场划分为不同的顾客群。产品开发小组应该明确不同的细分市场的方法，勾勒出细分市场的轮廓。 选择目标市场→制定衡量细分市场吸引力的标准，选择一个或几个要进入的市场。 产品定位→确定企业的竞争地位及其向每个目标市场提供产品。 1.3 编制计划的人员： 为明确方案进一步深入或修正的具体执行人员，以及明确共同完成本方案的市场信息收集整理人员。特将制定本方案的汉臣广告[帝豪台项目专项小组的人员介绍如下： 【总案企划及撰写】：黄家宇 【产品核心形象设计】：丘 【市场信息整理】：李旭东 【销售企划】：张赟 二、2004年福州房地产宏观市场运行 2．1、福州房地产市场情况 一、 房地产宏观调控效果逐步显现，投资增速过快的势头得到遏制。 1-9月全市完成房地产开发投资142.4亿元，比增36.14%，开发投资仍在高位运行，但增速减缓，呈现逐季回落的趋势。 二、商品房供求基本平衡，求略大于供。 （1）楼市进入“大盘”时代. （2）存量房特别是市区交易持续攀升，存楼市已进入“大盘”时代量住宅交易增长势头迅猛。 （3）新区，金山、东区和五四北板块成为商品房开发热点，三大新区的商品房供应量占商品房供应总量的一半以上。 （4）90-110平方米、三房两厅、两房一厅紧凑户型已成为购房者的主力消费产品； （5）单价2500-3000元的产品和3500-4000元产品构成市场消费主力。总价30万成为市场消费的重心点。 （6）整体房价水平的上升。 （7）消费念日渐成熟，促进住房升级换代，小户型消化面积比去年有所下降。 （8）60-70年代出生的中坚力量人群和梯度消费群体成为市场主力，外地购房人群增多。 三、商品房空置情况仍是困扰开发商的问题，相对比去年办公楼的情况有所好转。 1-9月全市商品房办公楼空置面积9万平方米，同比下降43.75%， 这与今年年初的一股写字楼金蝉脱壳不无关系。 四、房屋价格整体上涨10%左右 对市政统计数字结合实际开发情况的分析福州的整体房价上涨幅度对比去年有较大幅度上涨。 价格（元/平方米）今年同期价格去年同期价格比增（%）住宅291127555．66商业用房928190093．02写字楼369936621．01车库车位5413486211．13其他387336575．91平均323030804．87五、地价上涨，土地投入市场面积增大。 六、开发资金来源多元化， 贷款比例下降，个人住房贷款大幅增长。 七、城市房屋拆迁门槛抬高。 2．2、未来福州房地产市场走势。 一、房地产投资将继续保持稳定增长。 二、地产市场将延续供需两旺的???面。 三、房价仍将保持稳中