【高品质住宅小区项目投资可行性研究报告】.doc

新泰花园 X项目宗地投资 一、 总 论 1． 项目建设背景 可行性研究报告 海 南娜财房地 产开发有限公 司经过全面认真 的市场调研 ，对项目区位环境 进 行 反复的分析比 较，根据自前 万宁市房地产 市场现状与发 展趋 势，选择靠近 万宁 市东星高速公路出入口处东北面即万宁新车站东北侧海南东华鞋厂工业区 122.43 亩土地(简称 1 号地块)和海南嘉泰摩托车 186.4 亩土地(简称 2 号地块 )，开发高 档 “XX”住宅小 区，建设万宁 首个高品质住 宅小区。公司 在万宁市已有房地 产开 发经验和一定的知名度，普遍得到万宁市市民和政府的认可，由于 1 号地块和 2 号地块仅一路之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据万宁市城市规划发展及本企业发展的需要，拟竞买 1 号地块和 2 号地块 用 于房地产开发 。根据万宁市 以及白龙路万 城镇东星新区片区 控制性规划要 求， 该片区规划为未来新城区商业中心及居住组团。公司竞买后将 1 号和 2 号工业用 地用途变更为开发建设用地（商住用地），土地 用途性质的变更手续由公司指派专 人在土地管理局和市规划局办理。 地块竞拍时间将在近期分别举行，各项前期筹备工作已相继开展。 2． 项目概况 (1)项目名称：“XX”项目。（该案名为暂定） (2)建设地点：位于万宁市东星新区海南东线高速公路万宁出入口北侧 800 米 处，万宁新车站北侧。 (3)建设单位：海南娜财房地产开发有限公司。 (7)资质等级：城市综合开发二级。 (9)工程概况： “XX”项目占地 205867.70 ㎡（约 308.8 亩），总建筑面积 为 308801.55 平方米，容积率为 1.5（暂定），项目建设有住宅二千余套，拟规划 建设多层（6 层）或联排别墅（二层半）、小高层住宅，临街规划为两层商业配套 服务性用房。经估算，工程总投资 40760 万元，每平方米造价 1320 元。 (10) 资金来源： 本项目建设资 金完全由公司 自筹，不足投 资通过预售房款 解 决。 3． 该地块投资可行性研究报告研究范围 根 据“XX”项 目地块现状、 区位环境条件及 公司提供的 资料，本研究工作 范 围 主要是住宅市 场分析、市场 定位及客户定 位，建设规模 及功能，住宅及工 程建 设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 新泰花园 1 新泰花园 5. 研究结论及建议 本 项目属房地 产住宅开发项 目，符合国家城 镇住宅开发 建设产业政策 ，开发 用 地变更及项目 建设规划手续 在竞买后立即 办理，建设资 金完全自筹， 现场 建设 条 件具备。针对 商品房升级换 代，住宅建设 由低档走向高 档的发展趋势和万 宁市 已 有一部分收入 较高的住房消 费群体及岛外 休闲度假消费 群体，户型规划为 中高 档 住宅，根据对 万宁市住宅市 场分析预测， 项目开发有市 场销路。财务分析 结果 表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用 1 号和 2 号生产用地，对改善万 宁 市居民居住条 件，拉动本市 经济发展，推 进万宁市房地 产业开发，有明显 的社 会效益。 从 目前房地产 市场分析，商 品住宅结构性的 矛盾还很突 出，建议在方案规 划 时 ，对初步确定 的住宅户型和 功能标准再作 进一步的市场调研 ，尤其是面积 较大 的 联排商品房， 如完全作为住 宅，要根据市 场变化作出更 为准确的市场定位 ，调 整 户型或面积， 并做好工程建 设规划，加强 楼盘营销工作 ，降低开发建设成 本， 尽量减小项目风险。 二、 海南房地产市场分析 1、 海南房地产市场现状 A、 2007 年上半年海南房地产开发现状 今年上半年，海南省房地产发展主要特点是投资增幅低于全国水平，房屋销 售量增幅不大，销售价格稳中趋升，房价增幅低于全国平均水平。 据国家统计局海南调查总队的调查数据显示，6 月份，全国房屋销售价格同比 指数为 107.1，海口市房屋销售价格同比指数为 105.2，在全国 70 个大中城市中 排位第３８位。 据悉，1-6 月份，海南省房地产开发投资 49.02 亿元，增长 26.6％，房地产 开发投资占全部城镇固定资产投资的 26.7％，增幅低于全国平均水平。其中，商 品房投资额 39.54 亿元，同比增长 36.7％；1- 6 月份房屋施工面积 812.43 万平方 米，同比增长 6.2％；从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。1-6 月份，海南省房屋销售面积 105.37 万平方米，同比增长 13.8％，其中住宅销售面 积 99.31 万平方米，同比增长