【上海嘉定安亭某项目提案报告】.ppt

嘉定安亭XX项目提案 市场研究与销售方案 目录 市场研究 项目研究 产品定价与销售 市场研究 市场研究－研究方向 市场研究－宏观市场走势 市场研究－宏观市场走势 市场研究－区域市场状况 市场研究－区域别墅市场分布 市场研究－联排别墅市场状况 市场研究－联排别墅市场状况 联排别墅销售情况（数据截至时间2006年8月7日） 市场研究－联排别墅市场状况 小结 市场研究－商铺市场状况 参考项目 澳丽映象 博泰景苑——明清商业街 市场研究－商铺市场状况 市场研究－商铺市场状况 商铺租赁 市场研究－商铺市场状况 小结 安亭主要商业集中在墨玉路和昌吉路 新兴商业主要分布在新源路商业街 目前新源路商业街的商业氛围还处于培育期 市场研究－公寓市场状况 在售项目 澳丽映象 博泰景苑 迎春新苑 安亭雅苑 芙蓉金厢园 安亭上品 安亭新镇 市场研究－公寓市场状况 市场研究－公寓市场状况 小结 目前安亭公寓市场供应主要以100㎡（二房）和130㎡（三房）为主 安亭镇中心毛坯均价在4600元/ ㎡左右，装修房均价在6000元/ ㎡左右 公寓装修标准在800元/ ㎡左右 公寓销售情况平稳 目前安亭公寓市场上没有一房一厅类公寓 产品研究 产品研究－基本状况 经济技术指标 基地面积： 52058㎡ 总建筑面积： 46366㎡ 地下建筑面积：2157㎡ 容积率： 0.85 建筑密度： 28.8％ 绿化率： 35.2% 住宅总户数： 216户 建筑风格： 欧式 产品研究－SWOT分析 产品研究－公寓产品分析 产品研究－别墅产品分析 产品研究－商业产品分析 产品研究－商业产品分析 产品研究－产品力对比分析 产品定价与销售 产品定价－公寓价格建议 定价依据： 产品定价－公寓价格建议 产品定价－别墅价格建议 定价依据： 产品定价－别墅价格建议 产品定价－别墅价格建议 产品定价－别墅价格建议 产品定价－商铺价格建议 定价依据: 产品定价－商铺价格建议 产品定价－商铺价格建议 销售方案－整体操盘思路 从本项目自身情况来看，目前沿路部分商业建筑已经完工，并可以申请预售资格，小户型住宅也基本封顶，别墅大部分也封顶达到预售标准。 从目前安亭老镇发展以及本项目周边情况来看，大量的新建住宅项目销售以及交付，因此安亭老镇正处于一个人口高速导入期。 从目前安亭在售项目情况来看，住宅是主力供应产品，商铺也有较多的供应，而别墅则在短期内是市场稀缺。 综合项目自身条件，我司认为本项目整体操盘思路应遵循以下原则。 先期进行别墅宣传，利用稀缺性产品积累客户。 商铺产品兼租兼售，以租赁推动销售，等待人气的继续积累，提高商业价值。 小户型公寓暂时保留，待项目基本成形，以现房形态推出，力争在短期内造成市场轰动。 销售方案－客户定位 本项目由三种不同的产品组成，其客户的分布也由于产品自身特性的不同，而分为完全不同的三个组成部分。 小面积公寓：工作或暂居安亭当地的外来（外地或外国）青年客户 分析小面积公寓由于产品设计所影响，因此其目标客户基本为过渡性居住客户，即a：单身或未婚青年，b：养老客户，从目前上海郊区小户型成交实例来看，基本以单身或未婚青年为主。结合安亭当地外区导入能力较弱、当地居民居住条件较为宽裕以及当地外来务工青年较多的特点，本项目小面积公寓主要目标客户将定位于当地的外来年轻客户。 别墅：安亭当地富有阶层，安亭新镇大面积住宅购买客户 本项目别墅在安亭老镇中具有唯一性，因此安亭老镇客户居住消费升级的首选就是本项目，同时本项目在产品设计和环境上差于安亭新镇的别墅，但相比安亭新镇住宅中的大面积户型还是有一定竞争力。 商铺：全市范围内投资者，安亭当地经营者 销售方案－开盘前准备 区域市场大户型住宅总价推导法： 考虑项目周边无同类产品供应，别墅产品直接竞争对手转向周边住宅项目的大户型公寓，以下对安亭主要在售项目的180 ㎡以上大户型进行总价研究，作为确定本项目别墅价格的依据： 55-82万元 91-101万元 115-217万元（装修） 总价范围 （180 ㎡以上） 96万元 195－198 安亭上品 136万元（装修） 182-251 安亭新镇 69万元 180-207 博泰景苑 平均成交总价 （180 ㎡以上） 面积范围 （180 ㎡以上） 项目名称 假设本项目别墅面积在180 ㎡，总价在略微超过周边区域大户型全装修价格的总价（140万元）是具有一定竞争力的，可实现单价7700元/ ㎡。 建议均价：8000元/㎡ 综合以上两种方法，本项目价格介于7700－7800元之间，但考虑周边目前并无同