北京大城时代中心商业写字楼项目营销策划报告.ppt

推广策略-推广费用预算 结合目前房地产广告媒体费用行情与市场平均推广投入预算，同时达到本案速度与利润双赢的最终目标，建议全案推广费用投入控制在总销金额的2%左右；另外，在实际操作过程中，预留总推广费用10%机动资金，据此说明，推广费用预算约在1,980万。 PART 3：思考/营销策略 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 节点突破 贴片广告、公益海报、赛事看板 创新型媒体 节奏控制 活动、数据库 精准型媒体 开盘及重要目标实现 户外、纸媒、广播、展会、地铁、轿厢广告、业内炒作 冲击型媒体 贯彻始终 网络、售楼处户外、软宣、道具包装 长效型媒体 运用时期 媒体渠道 媒体分类 推广媒体选择 推广策略-推广媒体选择及媒体运用策略原则 PART 3：思考/营销策略 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 PART 3：思考/营销策略 推广策略-推广媒体选择及媒体运用策略原则 形象策略 客群锁定 推广策略 销售策略 1980 —— —— 合计 180 —— 备用金 备用金 赛事看板 公益广告 36 2% 贴片广告 创新型媒体 54 3% 数据库 108 6% 活动 精准型媒体 180 10% 业内炒作 轿厢广告 54 3% 地铁广告 180 10% 展会 90 5% 广播 360 20% 纸媒 180 10% 户外 冲击型媒体 126 7% 道具包装 72 4% 软宣 36 2% 售楼处户外 360 20% 网络 长效媒体 金额（万元） 费用比例 媒体渠道 媒体分类 PART 3：思考/营销策略 销售策略 产品策略 形象策略 推广策略 销售策略 PART 3：思考/营销策略 产品策略 形象策略 推广策略 销售策略 销售策略前提： 工期相对延迟，大量回款滞后 产品体量较小，户型相对单一 销售策略核心： 通过销售价格控制 实现利润与速度的均衡 PART 3：思考/营销策略 产品策略 形象策略 推广策略 销售策略 销售策略制定： 服务公寓先行保持稳定 ，行政公馆后续保证利润 服务公寓 —— “平开高走”，引爆市场，建立形象 平稳入市，建立形象 阶段调整，降低风险 积累人气，良性循环 行政公馆 —— “高开高走”，实现利润，品牌提升 高价入市，确立地位 主导利润，奠定价值 品牌建立，打造双赢 刚动工 1000 海淀区中关村核心区 20000 中关村公馆 封顶 1500 丰台区西四环南路1号 13000 设计师广场 地上5、6层 2500 海淀区苏州街12号 19000 中湾国际 封顶 无装修 石景山区玉泉路地铁口南400米 15000 远洋山水Ⅲ（西区） 封顶 1500 丰台区青塔西路58号 11400（高层） 13000（多层） 珠江峰景Ⅲ（岭上） 刚动工 无装修 丰台区西四环中路112号 11800 中堂（第七街区Ⅲ） 封顶 无装修 丰台区小屯路108号 12800 万科中粮·假日风景Ⅰ 工程状态 精装标准 （元/㎡） 地理位置 当前均价 （元/㎡） 项目名称 截止至07.7.31 价格评估 PART 3：思考/营销策略 产品策略 形象策略 推广策略 销售策略 服务式公寓价格建议 服务式公寓价格建议 PART 3：思考/营销策略 产品策略 形象策略 推广策略 销售策略 西四环周边的普通毛坯住宅价格平均为12000。 西四环周边小户型项目的平均毛坯价格为13000。 中关村同类价值项目售价超过18000。 经济型户型稀缺性强，同期供应量少。 产品多元化下，客群适应性强，产品接受度大。 产品特点鲜明，立面现代，品质高尚 建议开盘售价13000元/平米（含精装修对外按2000元标准报价） 公寓预计2007年11月公寓开盘 截止至07.7.31 － —— 3 平均 180 海淀区莲花桥西南角 4.5 华宝大厦 开间、面积可自由分割 海淀莲花池西路，万寿路口南1200米 4 道乐蒙恩商务街 80 丰台区西四环岳各庄桥西500米 2.2 天信英合商务花园 120 丰台区西四环南路46号 2.2 国润商务大厦 80 丰台区丽泽桥西南200米 2.5—2.7 美克大厦 100 丰台区丰台路甲45号 2.3 鼎恒中心 最小开间（米） 地理位置 租金 （元/天/㎡） 项目名称 价格评估 PART 3：思考/营销策略 产品策略 形象策略 推广策略 销售策略 行政公馆价格建议 PART 3：思考/营销策略 产品策略 形象策略 推广策略 销售策略 行政公馆价格建议 租金反推：（3*365×80％）/8％＝10950元/平米 按较高的租金回报标准，如“办公部分”与公寓部分同期开盘售价可达到10950＋2500（精装）＝13450元/平米。 以区域价格每年25％的涨幅，预计2008年3月价格涨幅为8％， 13450×1.