古塘秋月项目分析报告2012.doc

目 录 一、项目背景 二、市场分析 三、项目机会与问题分析 四、项目建议 一、项目背景 （一）地理位置 项目位于慈溪城区，北至三北西大街，南至古塘河河流，西临景观大道。是慈溪城市传统的商业区域，周边有景观公寓、大通花园、三北名都等多个大中型居住小区，居住环境成熟，周边配套完善，学校、银行等。 （二）项目四至 北面：与三北名都隔街相望，对面商铺尚未交付； 南面：南依古塘河河流，隔河相望的居住小区商业裙房经营火爆，商业气氛较佳； 东面：是景观大道，隔街是景观花苑 西面：西沿河流，隔河是慈溪农村合作银行办公楼，往西即是三北大街商业中心。 北 （三）项目基本资料 住宅部分： 总套数共130套，其中187—189平方米15套，约占11.5%； 191—195平方米75套，约占57.6%； 197—202平方米40套，约占30.9%。 商铺部分：（一通二层商铺，一层挑高5.4米） 总套数共34套，其中99—115平方米8套，约占23.5%； 130—135平方米6间，约占17.6%； 142—155平方米14间，约占41.2%； 212平方米以上6套，约占17.6%； 二、市场分析 近年来，慈溪经济的快速发展，城市基础设施建设加大、城市环境、面貌日新月异，杭州湾大桥、中横线一期工程，加大了慈溪与外部的沟通，提升慈溪的区位优势，成为长三角的热点城市，城市投资环境大大改观，房地产市场发展良好。 （1）房地产投资连年下滑 2002—2004年慈溪市固定资产投资与房地产投资变化图 单位：亿元 2005年全市完成全社会固定资产投资总额161.33亿元，比上年增长16.6%。房地产投资受宏观调控和买卖双方博弈心理的共同影响，增幅下降较明显，全年同比-32.5%。房地产投资占全社会投资的比重11.8%，比上年下降8.6个百分点。 2006年上半年房地产业投资完成5.3亿元，占我市固定资产投资的8.5%，同比—46.0%，拉动我市固定资产投资下滑22%。房地产业投资从2003年的固定资产投资“中流砥柱”到目前的“制肘”，市场再度陷入观望、胶着状态。 （2）房地产供应逐年减少 在投资增长迅速的前提下，2003年慈溪市全年住宅施工面积203.6万平方米，住宅新开工面积133.4万平方米，位居历年慈溪年开发总量之首。2004年全市可预售商品房面积60.3万平方米，其中可预售住宅面积50.06万平方米，同比增加45.5%；办公楼预售面积3686平方米，同比增长-82.5%；商业营业用房预售面积5.36万平方米，同比增长75.2%。 2005年受宏观政策的影响，住宅供应呈现逐步放缓的趋向。 2006年上半年慈溪可预售住宅项目4个，可预售住宅面积约11.53万平方米，住宅供应规模逐年减小。 （3）房地产销售逐步好转 2006年上半年商品房销售情况逐月好转，销售面积与销售金额从年初的2.58万平方米和1.47亿元分别增加到目前的21.43万平方米和9.24亿元，销售面积与销售金额增速从年初的－90.6%和－90.8%分别回升到目前的－53.7%和－63.2%。特别是在6月份单月销售5.89万平方米和3亿元，其中现房单月销售达4.15万平方米和２2.02亿元，创下今年新高。房地产销售金额高出投资额3.94亿元，说明房地产买方市场需求还是比较旺，而投资方则因宏观政策影响明显，处在等待观望中，预计房地产投资在短期内增长乏力。 2006年5月 本月 比上年 指标 止 同期 累计 增长% 房地产业 46005 -44.8 商品房销售面积（平方米） 155415 71.1 商品房销售金额 62403 -3.8 （4）在售楼盘调查 住宅 项目名称：三北名都 产品类型：住宅 商铺 开 发 商：宁波宁盛 公开日期：2005年2月10日 策划代理：宁波法瑞德 工地位置：三北大街与景观大道交叉口东北侧 承 建 商： 东航工程 预售许可证： 景观设计：慈溪设计院 位置图示： 建筑设计：慈溪设计院 工程进度：已建成 交付日期：2007年6月30日 基地面积：20000平米 总建面积：70000平米 规划总户数：511户 容 积 率：3.5 绿 化 率：40% 总车位数：600个 规划产品（层数\幢数）：共6幢，4幢高18层，2幢17层 限 高：60米 产品分析 产品类型 面积范围 主力面积 平均价格 主力总价 得房率 户数 层高 销售率 高层 40-280 50-80 5800 900000 85% 474 3米 85% 配套分析 物业公司：暂定 物业服务内容： 周边配套：商业银行、 三北大街 、迪欧咖啡馆 西门小学 上林坊 会所配套： 园林特色：喷泉、亭榭、雕塑、绿地、花卉、蛋型广场、浅水流深与周家路江水系交相辉印