三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓（一期）项目可行性研究报告2012.doc

目 录第一章 总论……………………………………………………1项目基本情况……………………………………1编制依据及研究范围……………………………4结论及建议…………………………………5 项目建设的背景及必要性……………………………7第一节 项目建设的背景……………………………………7第二节 项目建设的必要性………………………………12第三章 市场分析…………………………………………14第一节 本项目公寓的概念………………………………14第二节 三亚度假公寓情况介绍…………………………14第三节 本项目与其他项目相比较的优势………………19 第四节 本项目前景预测…………………………………19第四章 项目定位……………………………………21第一节 功能定位…………………………………………21第二节 市场定位………………………………………………22第三节 项目建设方案和规划设计定位……………………25第四节 设计定位…………………………………………28第五节 入市姿态及推广时机定位………………………29第六节 销售方式定位…………………………………30第七节 物业管理定位…………………………………31第五章 建设地点及建设条件……………………………32第一节 建设地点…………………………………………32第二节 建设条件………………………………………………32第六章 建设规模及建设内容…………………………………38第七章 建筑建设方案………………………………………39第一节 项目总体规划方案………………………………39第二节 单体建筑方案……………………………………43第三节 结构方案…………………………………………49第八章 公用工程………………………………………50第一节 给排水工程………………………………………50第二节 电气………………………………………………53第三节 燃气设计………………………………………58第四节 道路、广场、停车场与绿化……………………58第九章 消防及安全……………………………………………62第十章 环境保护及节能……………………………………65第一节 环境保护………………………………………65第二节 节能措施……………………………………68第十一章 项目组织及劳动定员………………………………70第一节 项目组织………………………………………70第二节 劳动定员……………………………………70 第十二章 项目建设管理及招标投标………………………72第一节 项目建设管理……………………………………72招标投标………………………………………72 第十三章 项目实施进度……………………………………74第十四章 投资估算与资金筹措……………………………75第一节 投资估算…………………………………………75第二节 资金筹措…………………………………………79第十五章 财务分析与评价…………………………………80总 论项目基本情况项目名称三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓（一期）项目建设单位概况建设单位建设单位概况项目拟建地点项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约5公里。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约80公顷的鹿回头高尔夫球场（已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻）。项目定位项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品质的居住享受。项目主要建设规模及内容三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目总用地面积42.01公顷，项目分二期开发建设。本报告研究的是一期项目。项目用地面积18.17公顷（272.55亩），总建筑面积338761.45m2（其中地面298145.19 m2；地下（1）7幢22—28层高层公寓，总建筑面积305869.54m2（2）会所，建筑面积4080.91m2（3）幼儿园，建筑面积3232m2（4）地下汽车库，建筑面积25579 m2（5）配套公用工程设施，包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。项目总投资及资金筹措项目建设总投资：125026.40万元，其中：土地费用17715.75万元，前期工程费用2840.10万元，建筑安装工程费用88978.95万元，基础设施费用4717.34万元，开发期税费885.79万元，工程建设其他费用3977.01万元，基本预备费5911.46万元本项目建设总投资125026.40万元。向国内银行申请中期借款80000万元，银行中长期借款按年利率7.74%计算利息。其余45026.40万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。主要技术经济指标详见下主要技术经济指标