金地湾流域2010年整体营销策略2012.ppt

绿地香颂——双拼 09年供应套数：56套 09年去化套数：55套 月均去化速度：14套/月 近期成交价：35778元/㎡ 晚于保利林语开盘，保利的开盘热销提升了区域接受度，绿地香颂双拼面积小于保利，总价优势 下，提升单价，同期单价高于保利2000元/㎡ 绿地香颂——独栋 09年供应套数：46套 09年去化套数：45套 月均去化速度：9套/月 近期成交价：40000元/㎡ 受市场回暖推动，价格大幅拉升 美林别墅——独栋 09年供应套数：55套 09年去化套数：16套 月均去化速度：5套/月 近期成交价：49000元/㎡ 投资型独栋别墅产品，尽管产品力较差，但前期良好的入住率， 以及目前投资市场放量推动该案成交 浦江颐城——联排 09年供应套数：129套 09年去化套数：62套 月均去化速度：9套/月 近期成交价：24500元/㎡ 中式联排，别墅设计无地下室，产品力不强，价格未有突破 一品漫城——联排 09年供应套数：0套 09年去化套数：75套 月均去化速度：7套/月 近期成交价：23344元/㎡ 价格受市场回暖，以及区域内翡翠别墅、浦江颐城开盘带动，一路走高，目前联排售罄 后续62套双拼别墅预计5月开盘 新浦江城二期——院邸 09年供应套数：69套 09年去化套数：48套 月均去化速度：12套/月 近期成交价：29157元/㎡ 二期院邸9月开盘，月均去化12套； 明年竞争格局 预计年中 未知 130套 联排别墅 中海南汇地块 未知 主力250-320㎡ 未知 独栋别墅 美林别墅 未知 270-320㎡ 69套 联排别墅 浦江颐城 93套 - 公寓约600套 别墅300套 宽庭84套 双拼62套 3栋公寓 20套别墅 2栋112套公寓 11套别墅 350套 推盘量 公寓预计09年12月 别墅未知 80-90㎡ 260-290㎡ 小高层公寓、别墅 保利林语溪 2010年5月 叠加190-240㎡ 联排240-280㎡ 联排别墅、叠加别墅 尚东国际三期 2010年5月 宽庭180-250㎡ 双拼约250-300 公寓、宽景、双拼 一品漫城二期 预计2010年3月 双拼216㎡ 独栋260-270㎡ 小高层公寓、别墅 绿地香颂 预计3月 340-460㎡ 独栋别墅 翡翠别墅 2010年底 多层为大面积 小高层小面积 尚未建造 多层、小高层、联排别墅 万科金色名郡 2010年下半年 小户型公寓（大面积未知） 联排190-250、类独栋320 别墅、公寓 新浦江城二期 上市时间 户型面积 明年推盘物业形态 推案时间 2月 4月 6月 8月 10月 12月 12月 尚东国际 联排、叠加 一品漫城 双拼别墅 绿地香颂 别墅 浦江颐城、美林别墅、金色名郡推盘时间未知 翡翠别墅 独栋 中海南汇 联排 别墅竞争个案均受到世博停工影响，集中于上半年，抢占世博前推出； 本案双拼别墅推盘策略 后续竞争上市时间来看，均集中于世博之前推出，供应相对集中，并且类似尚东国际、一品漫城双拼，中海南汇联排，均为新规划的产品，产品力高于目前静态市场产品力（以及本案）； 从竞争角度来看，明年世博会举办期间，世博配套及规划集中成型，区域面貌、区域价值在世博举办之际真正显现，本案别墅最大优势就是区位，区位对于本案别墅的形象提升远大于产品提升，可以考虑本案别墅的集中上市时间在8-10月之间； 三、大户型及别墅客户分析 大平层成交客户分析 全市客户居住区域分析 浦东客户居住区域分析 客户获知媒体分析 客户行业和职务分析 客户拟入住情况分析 大平层成交客户总结： 从全市来人成交来看，浦东来访成交客户相比其他区域较高 本案浦东的来访及成交客户主要集中在区域内的三林及世博板块，区域外主要集中在浦东高端区域的塘桥、花木、陆家嘴等区域 从客户的来访媒体来看，本案大户型客户主要通过网络、朋友介绍以及21世纪带看为主 本案成交的大户型客户主要从事金融及制造业较多，其中主要为企业的中高级管理人员及私营业主 有拟入住情况来看，客户主要为三口之家居住为主 一品漫城，尚东国际，浦江城 比较楼盘 金地品牌，区域周边交通，有一定潜力 购买本案的吸引点 价格偏高，周边无好的学校 抗性 三口之家 未来拟入住情况 120 目前居住面积 三口之家 现家庭结构 律师 工作职务 法律业 工作行业 陆家嘴 居住区域 陆家嘴 工作区域 搜房网 获知媒体 366弄5号14楼 所购房源 郑燕 客户姓名 大平层客户样本 二手房，尚东国际 比较楼盘 小区环境、交通 购买本案的吸引点 尚博路通车后的噪音 抗性 三口之家 未来拟入住情况 150 目前居住面积 三口之家 现家庭结构 部门经理 工作职务 公共事业 工作行业 静安 居住区域 张江 工作区域 朋友介绍 获知媒体 366弄8号12楼 所购房源