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三紫花园 II期营销推广思路 市场概况 一、 市场总体特征： （1）、主流产品：楼盘的分散性导致产品的多样性，地段的稀缺性和不可复制性将高层产品推向市场的 前沿; 市区地价的节节攀升,莆田强劲的消费需求,使得电梯房成为主流; 新区产品也逐渐由多层产品电梯房过渡,产品的整体质素也逐渐走高 （2）、主流户型：大户型成为目前市场追踪的热点,三房\四房成为换代型消费者的首选 （3）、主流面积：150平米以上产品为目前市场的主流,随着新的楼盘不断推出,面积的回归也成为市场 的必然 （4）、主要客源：城乡购买者成为目前市场的一股新生力，投资者也是这块 “蛋糕”强劲的消费力量, 口碑效应促使了群体购买 （5）、市场价格：老城区高层产品的价格基本上在2700元/平米左右,3000元/平米已成为大户型尴尬的 选择 （6）、未来走势：户型将不会出现大的变动,但是将会下降,130-150平米三房\四房将成为未来需求的主 要产品.两房的消费群体也会出现,多层产品炙手可热，电梯房看价格而定 二、 消费者心理特征 (1)、随着房价格的不断提升，持币观望者也热来热多 对于购房者来说，一方面是近期有关部门的政策、措施较多，而且涉及到土地、交易、税费、贷款 等多方面；另一方面由于莆田房价上涨较快，已经处于明显的高位，而经营的收益率也有所降低，因此 近期内不少客户对于大量的以住宅为主的房地产市场持观望态度。消费的观望心态是一种可怕的传染性 菌类，它可能加剧交易和消费量的萎缩。 对于房价，随着国家多项宏观调控政策的陆续出台，从某种程度上来讲，对高温的房地产市场也起 到了一定的降温作用，针对莆田这个区域市场而言，计划购房的客户没有多大的影响，潜在的投资者的 行动往后推移了。 （2）、未来整个市场，供给与需求将逐渐走向平衡 第一，新区的不断开发，新的项目以高层的业态不断的投放市场，供给显著上升； 第二，随着莆田城市化脚步不断的加快，城乡到市区买房的客户也不断的增加，需求也呈现上升的 态势； 第三，市场的成熟也给莆田的购买者上了一堂动态的课，消费者热来热理性，盲目购房的客户也在 逐渐减少，需求产品从面积上来看，也有所回归； 第四，成本的上升尤其是土地价格的不断上涨，进入房地产这个行业的人也热来热多，尤其是个人 投资趁放量式增长，造成房价的一路飚升，但今年的宏观政策和价格走势规律使得莆田房价的增幅也有 所回落； 第五，盲目的攀比心理也是莆田市场上目前大面积户型存在的原因，也是价格高涨的推动力。 （3）、盲目购买商业的潜在客户大量存在，不理性的店面投资处在高峰期 第一，对投资概念理解的贫乏，使得盲目投资行为成为必然； 第二，民间大量的闲散资金必须寻找一个好的出路，住宅和店面的投资成为他们考虑的对象； 第三，谁着媒介的不断炒着，物业价格的不断上涨，使得投资把物业投资作为其重点的投资工具； 第四，传统的思维观点，以及不动产的保值增值性，投资门槛很适合民间的投资者，这样促成了游 资向房地产流动 三、 商业概况分析 1、 商业形态不够成熟，没有一个大的成规模的商业业态存在； 2、 零散的沿街地层铺面布满了大街小项； 3、 商业的需求量还存在很大的空间，尤其的新区的商业相对未来的居住人群来说，还有很大的空白； 4、 随着莆田城市规模的不断扩大，原由的步行街，在未来的 2-3年内，将不能满足莆田商业的需求， 正在呼唤一个真正意义的SHOPPINGMALL来提升整个莆田商业的档次； 5、 现有商业回放： 莆田步行街长609米，是一条集购物、娱乐、文化、饮食一体化的商业街街区。步行街由两旁建筑 立面和地面组合而成，故其要素有：地面铺砖、标志性景观(如雕塑、喷泉)、建筑立面、展示柜台、招 牌广告、游乐设施、街道小品、街道照明、邮筒、绿化植物配置和特殊的如街头献艺等活动空间，莆田 商业街基本上具备步行街所有的要素，虽然缺少了休息坐椅，但莆田步行街在其诞生到现在，毫无疑问