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宁波永大投资集团建筑与房产分离研讨 房产和建筑业务是否应该分离是集团目前面临的重要问题 目前国内各大公司在业务模式也有不同的选择 从业务价值链分析矩阵看大公司选择的理由从而为我们进行业务选择提供了思路 在集团现有规模下业务合并能达到业务协同的效应 面临房地产业务运营水平较低的现状，业务合并会为房产业务能力的培养提供支持和时间 目前永大房产开发能力还没有培育成熟之前，业务合并经营可以使建筑上的优势支持房地产开发业务 但是两种业务的合并，没有使集团资源得到最有效的配置 房产业务和建筑业务的内部分开有利于明确两者之间关系，提高整体的管理效率，从而改善集团的整体收益 将来随着公司规模的进一步扩张，从外部整合建筑业务成为必然，建筑业务可以转变为集团控股的子公司 但是目前集团房产和建筑完全分离的条件还不成熟 我们的建议 * Copyright?2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第*页 北大纵横 *  机 密 北京北大纵横管理咨询公司 　　　　　二零零四年十月 集团是从建筑业务起家的，建筑业务对于集团的发展壮大起到过重要的作用； 目前集团的工作都是围绕建筑业务运作的，集团资源也多数投在建筑业务板块上，房地产业务板块专业管理人才和技术人才还比较欠缺； “肥水不流外人田”，虽然建筑行业利润较低，但是也可也赚钱； ………… 专业化是房地产行业的发展趋势，资源的有限性决定了组织参与价值链整个过程的不经济性； 国内房地产行业的竞争越来越激烈，提高集团房地产业务运作能力成为提升竞争力的必然选择； 整个建筑市场盈利水平比较低，并且中国建筑市场发育比较成熟，可以比较容易的从市场寻求素质较高的建筑商； ………… 顺驰集团 珠江地产 万科集团 物业管理 市场营销 建筑施工 前期策划 土地运营 业务外包 中等介入 保留的核心业务 作为核心 业务保留 改善能力 投入资源 改善能力 深度介入 部分控制 外包 加强控制 松散管理 剥离 业务能力 业务收益 高 强 中 中 低 弱 万科早在1994年就组建了自己的设计院，有着较高的前期策划能力，万科物业的专业水平在业界处于较高位置，所以物业和前期策划的职能成为万科的核心业务进行保留； 珠江地产以建筑起家，在建筑行业积累了经验和能力，所以保留了一部分自己的建筑业务；进入房地产行业较晚的顺驰集团在建筑方面没有积累，所以将建筑业务全部外包，只保留精干的工程管理人员进行管理； 作房产中介起家的顺驰有着良好的市场网络渠道和市场行业经验，市场营销在房地产价值链中的利润贡献率有较高，所以顺驰将市场营销作为核心业务进行保留。 协同 效应 信息 人 财 业务合并可以使房产开发获得较为便利的财务安排：一是不通过招投标确定施工单位，节省了成本和时间；二是可以获得低于市场价的工程价款；三是在工程款的支付上可以更加灵活，从而减轻了开发方的现金流压力。 目前集团人力资源基础比较薄弱，高素质的管理人员和技术人员缺乏，而人才的储备与培养工作基本缺失。业务合并可以使有限的人员得以充分的利用，人力的投入产出比相对提高。 业务合并使房产开发与建筑的关系变得紧密，能够提高信息的传递速度，减少信息在传递过程中的失真率。另外在市场信息方面可以共享，从而降低外部获取资源的成本。 建 筑 业 务 房 产 业 务 品 牌 经 验 情 感 氛 围 集团建筑业务在业界建立了比较好的品牌声誉，尤其是建设速度快更是其最为突出的特点，建筑业务的品牌形象可以有效地帮助房产业务竖立在房产开发行业的形象，如准时地交付使用以及稳定可靠的质量等 建筑业务是永大集团从事时间最长的业务，也是集团经验最丰富的业务，建筑方面的经验可以在保证质量的情况下按时交付，从而提高客户满意度；同时建筑与房产紧密的行业关联性使得建筑方面的经验可以给房产以支持，如施工设计以及前期策划的一部分工作 集团大部分员工是一直从事建筑业务的，对于建筑业务有较深厚的感情，因此合并经营会使员工对于房产业务也产生认同与归属感，从而有利于协调运作，不会产生因为业务分离而出现的工作情绪的波动 集团现有的工作氛围和环境带有比较浓厚的建筑施工单位的特点，如作息时间的安排、人员众多、高素质人员缺乏等，房产开发工作氛围与环境的营造还需要时间，现阶段的合并经营可以避免工作氛围和环境的变动而产生的冲击 房产业务 建筑业务 作为核心 业务保留 改善能力 投入资源 改善能力 深度介入 部分控制 外包 加强控制 松散管理 剥离 业务能力 业务收益 高 强 中 中 低 弱 永大建筑 永大房产 从行业价值链角度看，建筑业