2009年5月连云港房地产市场研究报告2012.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 基准地价 表2 住宅用地级别基准地价表 土地级别 一 二 三 平均地价(元/m2) 780 580 370 变 幅(元/m2) 560-1000 420-740 270-470 基准地价 表3 工业用地级别基准地价表 单位：元/m2 土地级别 一 二 三 四 五 六 基准地价（元/m2） 480 440 390 330 270 230 变 幅（元/m2） 360-600 340-540 310-470 260-400 210-330 170-290 ? ? ? 基准地价 表4 商业用地级别地面基准地价表 单位：元/m2 土地级别 一 二 三 四 五 六 基准地价 4500 3100 1800 1100 750 500 变 幅 3200-5800 2200-4000 1300-2300 800-1400 550-950 380-620 容 积 率 1.5 1.3 1.1 1 0.8 0.7 基准地价 基准地价 修正系数 修正系数 修正系数 修正系数 修正系数 连云港市市区2008年度经营性国有建设用地使用权公开出让计划 连云港市市区2008年度经营性国有建设用地使用权公开出让计划 市国土资源局 市发展和改革委员会 市规划局 市建设局 市房产管理局 ??????? （2008年3月） 为切实保障土地供应科学、有序进行，促进我市房地产业持续健康发展，根据国家、省有关政策规定，参照市“十一五”住房建设规划、2007年土地出让情况、2008年住宅开发建设计划及房地产需求供需情况，编制本计划。 一、2008年度市区经营性国有建设