建业联盟新城五期商业定位方案2008年.pptVIP

建业联盟新城五期商业定位方案 河南建业商业地产经营管理有限公司 二零零八年七月 报告提纲 1、地块面积以及形状：五期地块总用地面积46256·3平方米（约69·384亩),其中建筑用地26691·6平米（约40亩），地块呈长方形沿如意河分布。2、地块现状：地块现为荒地地上没有任何建筑物，具备随时开工条件。3、项目规划设计条件：土地性质用途：办公、商业、金融容积率：不大于4建筑密度：不大于50%控制高度：40米绿化率：不小于30%停车位：1个（100平米）建筑退红线要求：东20米、南10米、西10米、北10米 本项目商业不仅满足自身写字楼、郑东新区高端消费群体需要，还要着眼于整个郑州和周边区域高端消费群体。 THANKS 五、联盟新城五期商业定位 （一）思维框架 商 业 定 位 郑东新区政府规划研究 郑东新区商业环镜分析 郑东入驻商家访谈总结 地块价值分析 （二）商业功能定位 周边商业功能 区域性商业功能 未来写字楼办公企业，郑东新区高端客群稳定的就餐、 会议、商务洽谈、休闲娱乐需求。 郑州市 、周边地市高端消费群体的就餐、商务洽谈、休闲娱乐需求。 * 一、郑东新区政府规划研究 二、郑东新区商业环境分析 三、郑东新区入驻商户访谈 四、联盟新城五期地块分析 五、联盟新城五期商业定位 六、联盟新城五期商业定价建议 一、郑东新区政府规划研究 郑东新区位于河南省省会郑州市区东部，是郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区。 该区以迁建的原郑州机场为起步区，以国家郑州经济技术开发区为产业支撑，西起107国道，东至京珠高速公路，南自机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150km2，相当于目前郑州市已建成市区的规模（建成区面积132km2，市区常住人口260万人），将在未来20——30年内建成。 （一）郑东新区概况： 在CBD的北部，将原有的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖—龙湖，以贯穿市区的金水河、东风渠等水系为纽带，将龙湖与新区CBD连接起来，成为新区的主要景观；龙湖的水面面积约7km2，与杭州西湖的面积相当，2003年完成挖湖后，引入澄清后的黄河水。龙湖周边作为CBD副中心，规划为国际性旅游度假、文化教育和高级居住区。 ? ?? ? 【龙湖】 龙湖是整个规划中的点睛之笔，规划水域面积约6km2。根据中原文化关于龙的传说及湖的形态，取名为龙湖。龙湖区与流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个完整的城市生态水系。按照水系专项规划，利用东风渠引入的黄河水、贾鲁河水、丰富的地下水形成龙湖。湖区通过每年4次的水体循坏，其水质可达到国家景观和娱乐B类标准，湖区循环排水则用于郑东新区的工业用水及农业灌溉。 （二）郑东新区规划简介： （二）郑东新区规划简介： 【龙湖?CBD副中心】 ? ?? ?伸入龙湖的半岛，为CBD副中心，面积约48ha。CBD副中心是由写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个坏形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐及休闲的胜地。  CBD与CBD副中心通过一条约3.7km长的运河相连，两岸是40m高的建筑，以商业、文化、居住等功能为主。建筑外侧依次为15m、20m高的多层居住区。 【中央商务区】 CBD位于老机场地区，面积约3km2，是郑东新区的核心区和郑州市的商务中心区。CBD是由两圈高层建筑群组成的环形城市，内环建筑高度80m，外环建筑高度120m，两环之间是繁华、舒适的商业步行街。金融、商务、办公、旅游、娱乐、服务、信息和研究等多功能复合的土地利用方式使CBD具有“24小时城市”的功能。  环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园，由中心湖、标志性建筑和绿地组成。椭圆开中心公园内布置了国际会展中心、河南省艺术中心和郑州宾馆等标志性建筑。国际会展中心由展览中心、会议中心和多功能大厅组成，第一期工程约22万m2。与国际会展中心相连的郑州宾馆高280m，呈六棱塔状，西侧河南省艺术中心由玻璃外壳框架结构与大小不等椭球状建筑主体组成，主体外观类似陶殒。 ? ?? ? CBD的中心湖通过运河与CBD副中心的湖泊公园相连接，船舶、游艇穿梭其间。高层建筑林立的环形城市将使CBD成为世界上独具匠心的新型城市中心区。 二、郑东新区商业环境分析 中央商务区写字楼 商业裙房 中央商务区（环内） 商业步行街 集中商业类 社区商业类 商业类型 （一）中央商务区（环内） 商业步行街 概述： CBD步行街位于郑东新区内外环60栋高层写字楼之间，是国内首条环形商业步行街，全长3.6千米，宽约50米，地下两层，地上三层，分别由