海口美源日月城地产项目价格报告.pptVIP

平面差打分 A栋、C栋为对称户型，C栋有万绿园景及海景，整体均价比A栋高； B栋整体为圆弧造型，B3-1、B3-2视野最好，价值点最大；B1-1观景面小,西北朝向，价格最低； A2-2户型受龙华区政府遮档，价格最低； C3-1、C2-2、C3-1三套房可以看到万绿园景，价格最高； A1-2 400 A1-1 370 A2-1 340 A2-2 0 A3-1 320 A4-1 200 C3-2 230 C1-1 0 C3-1 400 C2-2 360 C2-1 310 C1-2 150 A栋 C栋 B4-2 550 B1-1 0 B1-2 270 B2-1 350 B4-1 180 B栋 B3-2 530 B3-1 600 B2-2 480 B4-2 400 B4-2 150 平台 层差说明 由于项目户型比较复杂多变，层差按平层及跃复式单位分别打分； 平层针对A、B、J、F户型打分，标准层为4层； 特殊户型手动调差 层差打分 低层单位视线阻档，无海景，采用小层差 9楼与阳光经典持平，小跳差 10楼看到全海景，作300元跳差 中高层房号客户意向比较集中，在中高层采用大层差 1750 200 161 1550 200 151 1350 200 141 1150 150 131 1000 150 121 850 150 111 700 300 101 400 100 091 300 50 081 250 50 071 200 50 061 150 50 051 100 50 041 50 50 031 0 0 021 累计 层差 户型 C栋9楼基本与阳光经典持平 C栋8楼仍受阳光经典遮挡 C1-062房看到大部分的万绿园景 A2-502与区委房对视比较严重 A3-1号房低层能看到部分海景 特殊户型手动调差 少量一梯一户单位价格比同层价格高200-400元； 个别低层无海景大户型适当调低价格； 跃复式单位参考户型特点、景观及上下左右的单位个别定价； 有6套顶层海景复式房为本项目价值标杆，保证价值最大化； 特殊户型定价 E户型 建筑面积：346平米，跃三层。共5套，分布在C栋一楼； 户型优势：客厅中空，送约40平米大花园，带车库； 劣势：一楼受架空层对视干扰，-1层光线相对较差，无海景资源， -1层车库 2层主卧套间 1层大花园 园林景、 园林景 资源 30% 70% 与本项目的契合度 7500 独栋HOUSE，有天有地，光线佳 330平米 390平米 阳光经典 6300 有天有地，面宽较窄 310平米 传世家宝 均价 户型特点 户型面积 楼盘名称 特殊户型定价 由于E户型并非传统意义的HOUSE，且负一层光线较差，对价格产生约8-10％的价格贬损 由此得出E户型的均价为 6250 元/平米。 该户型定价的出发点：主要是考虑存在某类客户对此物业的偏好，因此该户型的价格主要参考片区内相似户型的价格。 参考价格：6300*0.7+7500*0.3=6660元/平米 8829 476724 108万 1556724 6800 228.93 C3-151 3106 165585 38万 545585 4650 117.33 C0-031 12426 662257 152万 2182257 6300 346.39 C2-012 14470 763275 177万 2533275 7500 337.77 B3-171 8992 484240 110万 1584240 6000 264.04 B4-122 5804 308377 71万 1018377 5109 199.33 A2-121 7602 402550 93万 1332550 4339 307.11 A1-061 15年月供 3成首期 贷款 总价 单价 面积 房号 置业计划 各栋实收总价 销售面积：56443.92平米，总销售收入：2.76亿元，总体实收均价：4900元/ ㎡ 5070 4770 4870 均价99604280金额 18683.89 20879.4 16880.63 总面积 C栋 B栋 A栋 栋号 折扣率 60% 98.0% 按揭 2 0.976 40% 97.0% 一次性 1 综合折扣率 预估比例 折扣率 付款方式 编号 付款方式折扣 25% 3.0% 促销活动折扣 4 0.0175 50% 2.0% VIP折扣 3 综合折扣率 预估比例 预估折扣率 折扣项目 编号 其它阶段折扣 速度保证者综合折扣率为：95.85% 价值实现者综合折扣率为：95.85%-5%=90.85% 我们会根据各个户型的差别与意向程度制定相应的折扣率 敏感性分析 点对点分析 1背景与策略 2核心均价形成 3价格表制定 4价格表验证 7300 76