深圳市新洲路景田地块开发建议提案.pptVIP

新洲路景田地块开发建议提案 引 言 新洲路（景田）地块开发建议案 本建议案思路： 分析 地块位置分析 片区市场分析 鉴于项目地形特点，东面临路，昭示性较西面强，但噪音相对大，开发为商务类型公寓可以扬长避短。 侨香路地块开发建议案 总体市场分析 未来潜在供应分析 第二区域市场分析 项目区域竞争策略定位 第二部分 项目规划设计建议 一、项目类型及容积率建议 二、项目建筑物布局建议 三、项目住宅部分建议 四、项目目标客户预测 计算过程： 8.6×70％＋6.13×15％+3.8×5％+4.3×10％＝7.5 建议开发商报批容积率为：7.5 推断出项目为高层建筑 片区主要项目户型配比调查表 具体建议： 本项目做为片区补缺者的身份，考虑以实用居住型的两房和小三房为 主，面积区间设定在65——95平方米。 项目住宅户型创新建议 住宅户型设计建议 本项目目标客户特点： 本项目的目标客户群主要锁定在第二级客户； 来深圳数年，家庭月收入在万元以上； 家庭结构以两代同住和两口之家为主； 置业者的年龄结构以26岁到38岁之间为主，首次置业为主，二次置业为辅。 第三部分 价格建议及经济效益分析 价格计算结果： 市场比较法计算得出本在2006年底发售的价格为：7980元/平方米。 建议本项目实施的价格为： 市场竞争价：7900—8200元/平方米； 市场理想价：8201—8500元/平方米； 市场风险价：8501—8800元/平方米； 项目经济效益分析 ◆本宗地的土地使用权价值； ◆楼面地价37500=891.09元/平方米； ◆地面地价5000=6683.21元/平方米； 回 顾 一个是挑战者—— 挑战景田片区的物业类型与售价 迎合中心区的发展，赢得较高的利润空间 一个是补缺者—— 补缺香蜜湖片区适中户型的供应不足 在豪宅领域达到地块的最佳开发，获取适中利润 预祝两项目开发成功！ 正文二 提案思路： 地 块 解 析 出路 市 场 分 析 SWOT矩阵分析 市场 思路 定位 产 品 客 户 北 环 大 道 香 蜜 湖 地形：“弹头”形，且基地现状为山体 交通：临外联主干道侨香路， 区域内公路网完善，公交网欠缺，削弱对“无车一族”吸引力 路 路 侨 路 莲 花 西 路 侨 香 三 道 香 农 林 路 香蜜湖 红 荔 西 路 深 南 大 道 农 园 路 地块解析 面积：长约80-88m,宽约55 占地约5000㎡ 区域：“环香蜜湖”替代“安托山东区” （北）在建的鸣泉居 （西）地块西面是待建地块，现做材料堆放场 （南）军产房——32层国华大厦 （东）地块东临侨香路，车流较大。高压线对项目影响较大 基地现状 N 地块四至 我系出名门，但姿色平平，又得不到左邻右舍的帮衬，如何才能一支独秀？先看看“香蜜湖”有什么吧！ 香蜜湖——深圳的 G－CLD（绿色中央生活住区） 香蜜湖——深圳“城市中心绿肺”是全市唯一建在城 市中心的大规模、低密度的临湖生态社区 香蜜湖——以居住、旅游为主的国际高尚人文社区 香蜜湖——深圳的 G－CLD（绿色中央生活住区） 香蜜湖——深圳“城市中心绿肺”是全市唯一建在城 市中心的大规模、低密度的临湖生态社区 香蜜湖——以居住、旅游为主的国际高尚人文社区 销售均价一路上扬：价格再度爬升，均价达9450元/平米，稳居各大片区之首 100% 香山美树苑1批单位 95% 香域中央二期 100% 金地香蜜山二期 100% 水榭花都三期 98% 中旅公馆二期 销售率 物业名称 市场关注度高：高档次楼盘长期为片区主流 市场消化能力强劲：年均消化量达到了22万㎡，新推项目销售率均超越95% 06年下半年 13万 东海农科园 / 56.05万 合计 06年中 34万 宇马/万地侨香路项目 06年中 6.75万 南山开发香蜜湖项目 05年底 2.3万 桑泰香蜜湖 推售时间 建面（