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1.深十条出台。在“国十五条”出台20余天后，6月20日，深圳市政府在全国重点城市中率先推出了贯彻中央楼市调控的地方细则，即《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(以下简称“深十条”)。“国十五条”中最焦点的“70%比例”条款，最终在深圳落地为对单个楼盘的控制。 2.“1+7”文件出台。仅仅两天后的22日，深圳建市以来首次以市政府名义召开的土地管理工作会议上，《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》及7个配套文件(以下简称“1＋7”文件)同时出台。按照政府确定的目标，今后深圳将采取最严格的土地管理手段，实现城市土地的高效利用。 关注本项目的客户分析 ——进线客户分析 根据前期客户定位及进线客户的分析，此次访谈共 涉及关注本项目的各类目标客户共14人。 租住人群 周先生，27岁，福田白领。来深4年多，目前与妻子合租梅林兰岗小区一套两 房。近期打算购房，主要考虑两房做为过渡。 换房客 茹先生，35岁，福田白领。来深十几年，目前与妻子住自购单位福利房。近期 打算换房，主要考虑三房自住。 年龄层次：深圳年轻新生代 产品需求特征：需求经济型两房，三房。 消费习惯：大多持有信用卡，有品位，喜欢购买一些时尚的产品 媒体接触习惯：经常上网，经常读南方周末及时尚杂志 价值观：积极、有抱负、注重居住品质及个性，喜欢简洁大方、明快现代的装修风格。 他们是谁？ ——成长中的城市精英。 他们在哪？ ——中心区、华强北、地王国贸商圈 区位优势：中心区一级辐射区 区域利好：形成中的东北部大住宅区核心，安静纯粹 成熟的生活配套：已有的配套：银行、天虹商场、派出所、医院、民润市场、福田文化馆；规划中的：老年活动中心等 便利的交通配套：规划中的地铁4号线；在60、67、75、30、35、216、218、222、328、352、466路线上； 完善的教育配套：幼儿园、九年制义务教育学校一应俱全 经济实用的产品：一梯两户、两梯四户的小高层；65-92的经济户型、户户都有入户花院、高附加值 免费栏目：开通并维护项目基本资料及业主论坛， 不断的放上项目的进度图片来吸引目标客户群，将本项目核心卖点——梳理并在论坛宣传（突出中心区位，成熟配套，便捷居家生活，关内稀缺高附加值中小户型）。 收费栏目：请来网络斑主二郎三星界时宣传产品卖点及户型特色，将项目软文在网络置顶，并悬挂首页。二周业主论坛横幅留待公开发售时视情况采用； 视项目销售情况及推广效果而定是否追加网络广告。 时间：自7月起开始集中推广 发行量：20000份-25000份/次 发行对象：中心区、华强北、地王周边上班白领 发行时间及方式：7月26日开始发行，与银行合作寄送对帐单广告直邮内容：包含项目基本资料、核心卖点、创新产品推介及客户回函等内容 直邮形式：制作成方便阅读及邮寄的折页形式，精简内容体现品质感，根据客户积累量及项目进度不定期发行； 关键条件：需要提前与银行洽谈 地点：天虹商场或家乐福 时间：8月起 目的：在客户密集场所，对梅林客户直效推广 形式：安排销售人员提供咨询，派发资料 重要物料：楼书 重要物料：模型 设计要求： 体现项目形象与品质 直观、精致，选择高档材料制作； 细部处理得当，注意灯光效果的处理。 到位时间：2006年7月28日 时间：2006年8月5日起 目的：积累客户，衡量客户诚意度 方式：客户有意向购买时需在中国移动指定营业厅充值1000元，以充值凭证赠送1000元水吧消费卡，并以此凭证作为之后的选房资格。 目标：储客600批。 价值展示动线 目的：导示的目的不仅仅是指引，更重要的通过导示进行区域界定。 在彩田路向梅林八号路拐入的加油站设置导示及指示。 在梅林八号路沿途设置灯杆旗。 要求：风格统一，简洁大方，富有品质感。 到位时间：06年7月28日。 商业街的包装风格：时尚、品位 包装要求：将商业街的时尚氛围营造出来，按不同的业态模拟出不同的商业场景。其品质并与翰岭院的沿街商铺形成对比。 构成元素：指示牌、帆布遮阳伞、休闲桌椅 完成时间：06年7月28日 样板房选择及楼层分配原则： 根据看楼通道及施工配合情况，选择离售楼处近，便于到达，便于设计看楼路线，并选择亮点户型来进行装修展示。 样板房所在楼层的外墙装饰整理到位，并能展现品质； 样板房楼层分配情况： 6栋样板房（包括装修标准样板房。设置在偶数层第2层 5栋栋样板房设置在第3层 2栋两套清水房（一套三房一套两房）设置在奇数层（5层）。清水房将墙刷白，打扫干净。清水房到位时间：9月9日 三房二厅二卫 二房二厅一卫 装修标准样板房 精装修计划 A 300元/平方米 B 500元/平方米 C 800元/平方米 形象定位：