深圳宝安中心区n1项目定位思考.pptVIP

宝安中心区N1项目 定位思考 谨呈:深圳市新政房地产开发有限公司 本项目的基本条件 占地面积26232.87平方米，建筑面积65600平方米； 住宅面积59170平方米，商业面积6000平方米， 老人活动250平方米，垃圾站80平方米； 容积率≤ 2.5；覆盖率≤ 35%； 车位230个 报告的技术思路 区 域 所处区域 宝安中心区+中心区扩展区 2004年宝安政府将西乡大道、宝安大道及新安六路围合区域（4平方公里的面积）纳入到中心区(6平方公里)中，使之成为一个10平方公里的滨海新城； 本项目位与宝安中心区N1，处于中心区边缘地带。 三大区域比较分析 高规划高起点  —— 市场与客户对宝安中心区有高度的认可度 它是深圳的又一个华侨城。 它比上海浦东还漂亮。 它像香港的维多利亚港。 项目位于中心区居住区第三圈层外 主要结构特点： 一个濒海带状公园和三个站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成四个商业中心 、混合区、居住区；四个商业中心（三个地铁站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成四个商业中心） 。 现阶段竞争格局分布 中心区庞大的供应量 现阶段格局状况 片区农民房及工业区交织在一起，显得杂乱缺乏规划；住宅项目少，价格偏低,富通城等大盘带动片区成长活力. 宝安大道的整改以及滨海大道延长线的通达；2008年地铁1号延长线开通;使中心区与南山进一步融合. 片区配套相对较弱，缺乏具有档次的商业业态，主要为满足于日常生活的需要。但教育设施较多，生活氛围逐渐浓郁。 周边已推及即将推出项目汇总 项 目 项目分析 项目位于新安六路与新湖路交汇处，靠近地铁体育中心站； 同时享受宝安新中心资源与西乡中心区的配套。 靠近学校，面对加油站，十字路口上，有较为成 熟的生活氛围 本项目东北为崛起小学，东南毗邻空地，空地后为华丰科技（厂房）、日佳百货，正南面对幸福海岸，西南为加油站及空地，正西为福中福购物商城，世纪中心家居广场。 圣陶沙·骏园 幸福海岸 御景湾 未来2-3年内中心区将形成4个大盘相 互制衡的局面 四大楼盘的营销策略 四大楼盘价格的高低，基本符合各项目综 合素质的比较关系 项目价值点分析 本项目处在中心区边缘地带，也同享有两个中心区资源配套。 同时也在十字路口上，局有强大的昭示性。 周边的农民房与厂房较多，影响片区区域形象，但又邻近学校且有相对成熟的生活氛围。 中心区最低容积率，项目指标优良可打造有绝对优势的差异化产品 地铁口的边上，交通方便。 定 位 定 位 项目优劣势分析 确保成功而非风险成功的模型 定 位 宝安地产主流客户需求细分 目标客户锁定 客户特征及需求描述 客户特征及需求描述 定 位 户型配比 户型设计原则 户型借鉴案例：花半里 花半里——小区、户型规划 花半里——户型剖析 空中庭院式的复式 设计，类TH产品的前庭后院，具有较好的创新效果； 板式设计，户户南 北通透； 可拆分空间，室内 空间变化丰富，开敞、性好，利于室内外景观交流。； 花半里——户型特色剖析 “前庭＋后院”设计，重在外置式通廊设计增强街坊邻里味道 。 楼梯DIY：开发商在室内楼梯设计中保留空白设计（就是没有成梯设计），业主可根据个性喜好自由设计楼梯形态，选用物质材料组成。 产品附加值方向建议 小结 报告完毕，谢谢！ 市场定位 客户定位 产品定位 客户定位 便利、价格、升值潜力 升值潜力 、舒适度、生活品质、性价比 性价比、生活环境、生活配套、升值潜力 品质、停车条件、 交通、性价比、舒适度、升值潜力 交通、性价比、 配套、升值潜力 购房关注点 有一定积蓄，中等经济实力，对价格及区域发展较敏感 积累多，经济实力强，要为家庭改善生活环境 对生活质量要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感 有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大，对价格不十分敏感 年轻，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感 特征 ☆☆ 关内白领 二次置业或投资者 ☆☆☆ 原住民二次置业者 ☆☆☆ 宝城企业中高层管理者与技术人员、公务员 ☆☆ 周边区域置业者 ☆ 关内白领首 次置业者 与本项目契合度 客户分类 宝城的企业人员、生意人和当地原住民是我们最重要的目标客户 游离客户群 重点客户群 核心客户群 部分港人、 港台工厂企业主； 宝安公务员、关内置