内资房地产所得税讲义.ppt

地税征收解释 企业应纳税所得额的计算公式为： 应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率 公式中“应纳税所得额”系企业计算当期所得税的依据或可用于以后年度弥补的亏损； 地税征收解释（苏地税发[2003]258号） “本期所得额” 系企业收入总额减去扣除项目后，经纳税调整等计算的金额（相当于非房地产企业的应纳税所得额） “本期已转销售收入的预售收入”系企业在以前纳税期已经计算预计营业利润缴纳过企业所得税的预售收入在本期按规定确认销售收入实现的金额； “本期预售开发产品收入” 系企业根据规定应在本期计算预计利润的预售收入（包括本期收到的预售开发产品收入以及企业2003年12月31日预售收入账面余额在本期分摊金额）； “利润率”指主管地税机关按《通知》第二条第三款规定的原则确定的预售收入利润率。 地税征收解释（苏地税发[2003]258号） 关于预售款发票使用问题 企业收取的开发产品预售收入（包括定金）在开具正式发票前应使用地方税务局监制的“房地产开发预收款凭据” 。款项结清后，销售方必须为购买方开具“房地产开发销售发票”。 “房地产开发预收款凭据”和“房地产开发销售发票”为机打式，其印制、领购、开具、取得和保管，按照《中华人民共和国发票管理办法》规定执行。 苏地税发[2003]258号 核定征收方式的利润率确认 建筑业、房地产开发业核定征收方式核定利润率１０～２０%。 ★ （摘自国税发[2000]038号） 根据《江苏省地方税务局关于转发〈国家税务总局关于印发“核定征收企业所得税暂行办法”的通知〉的通知》（苏地税发［2000］046号）规定，对房地产开发企业以及从事房地产开发业务的其他企业采取核定征收企业所得税方式的，其收入、成本费用的确定，也应按照《江苏省地方税务局关于转发〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉的通知》（苏地税发［2003］258号）规定规定执行。 实行核定应税所得率办法的，应纳税所得额的计算公式： 应纳税所得额＝收入总额×应税所得率－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率 或应纳税所得额＝（成本费用支出额－本期预售转收入结转成本）÷（1－应税所得率）×应税所得率＋本期预售开发产品收入×利润率 上述公式中，“应税所得率”为10％～20％，具体由各市、县地税局确定。 ★注：南京地税 核定征收按下列成本利润率进行： 经济适用住房的两率根据市政府物价部门确定的销售利润率、成本利润率执行。 一般商品房两率分别按15%执行，对高档商品房、写字楼、别墅、渡假村等两率在15%—30%之间核定。 （摘自宁地税发[2004]23号） 5. 拆迁房？？ 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。国税函发[1995]549号 五.成本费用扣除83号 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。 期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。（共8项） 房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。 直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。 间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。 注：相关概念（土地增值税规定） (1)取得土地使用权所支付的金额； 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地的成本、费用； 纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以