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全案解决工作内容 一、发展策划工作内容 ⑴区位研究 目标： 通过对项目所在区域的城市规划、自然景观、交通、人口构成、就业中心、商业等区位条件及土地政策、市政设施、开发成本的分析，对项目地块所具有的区位价值进行研判，并获得影响项目市场辐射力的有益信息。 ⑵市场研究 目标： 进行区域间的对比，分析项目所在区域在城市发展未来的地位、与市内其他区域的竞争能力，相互间的优劣势等。对该区域地产市场（侧重于住宅市场）的发展前景进行预测； 进行区域内的市场分析，寻找该区域的市场空隙。 ·宏观经济形势,投资环境及对住宅物业发展的影响 ·整体地产市场之走势及预测 ·项目所在区域各类型物业(侧重于同类型物业)的供应吸纳及经营特点 ·本项目所在区域住宅物业的潜在客户及需求特征 ⑶项目开发条件分析 目标: 对项目自身的开发条件以及现有居住条件进行分析,为下面的分期开发方案设置和成本分析做好准备 ·地形、地质、基础设施、地下管线等情况对本项目的发展有否重大影响（须与工程、市政部门联系）； ·重要市政工程对本项目发展的影响及相应对策 ·本项目交通的现状与今后发展完善的具体措施（须与交通规划部门联系）； ·本项目目前的开发条件如何？后续开发需要进行哪些改善工作？ ⑷项目发展定位研究 目标： 结合市场研究（缺口分析）和开发条件分析的结论，对项目竞争里进行分析，并形成项目自身发展的模式 ·项目的竞争力如何？ ·有没有与众不同的竞争个性？如果没有的话，能否自我塑造； ·项目在区域竞争的缺口在哪里？档次如何确定？主力户型如何配置？目标消费群确定在哪里，他们有什么特征？ ⑸对土地开发规划及小区设计方案的意见和建议 目标： 根据市场研究的结论及项目开发的基本条件，结合国外土地开发的经验和国内成功的案例对项目首期发展的主力户型、平面间隔、土地开发步骤等重要数据提出意见及建议。具体将关注如下几个方面： ·土地开发总平面布局 ·区域发展档次标准、建筑指标 ·首期户型配比、房型 ·环境、绿化布置 ·主要立面、剖面 ·总体效果图 注：本公司将结合市场与开发的观点，提供一个物业概念设计供对比参考 ⑹项目发展方案 目标： 在概念设计的基础上，结合项目的实际条件，拟定项目推广期内、施工进度配套设施，作为分期投资进度及财务预测的依据 ·各期占地面积、容积率、物业类型 ·经济户型的选择与设定 ·各期公建配套项目配置、主力户型的设置等 ⑺初步的营销策略制定 目标： 制定符合发展策划的营销包装方案，为项目将来细致的市场营销工作提供基础 ·塑造项目的个性，形成土地项目营销的包装方案 ·分期价格策略的制定 ·面向消费者的市场定位 ·营销主题与广告诉求点分析 ⑻分期投资成本预算 目标： 分析项目成本的构成，进行项目分期投入估算 ·根据分期开发的模式，制定各期开发的资金流动计划 ·对各期的现金流动状况进行分析，寻找项目发展的最优运作模式 ⑼资金回笼计划 目标：建立项目资金运作的最佳模式 ⑽结论及建议 项目发展的可行性及今后发展应当关注的问题 其具体工作内容如下： 1.宏观环境分析 1.1我国宏观经济运行情况 1.2洛阳市宏观环境分析 1.3洛阳市房地产市场供求现状 1.4全国及洛阳市房地产销售价格的走势 1.5洛阳市房地产市场价格的发现及价格预测 2.本案类比项目市场调研 2.1洛阳市主要商业物业（商场）调研 2.2洛阳市住宅物业市场调研 3本案项目概况 3.1本案地块概况 3.2本案规划指标一览表 3.3项目地块周边环境优劣势分析 3.4本案的交通状况 3.5区域文化状况 3.6居民状况 4本案SWOT分析及项目总体策划思路 4.1本案SWOT分析 4.2项目总体策划思路 5本案目标客户定位分析 5.1本案商场物业目标客户群定位分析 5.2住宅物业目标客户定位 6本案核心价值体系的建立 7本案形象主题定位 7.1塔楼住宅部分 7.2群楼商场部分 8本案总体规划与建筑设计提示 8.1本案总体平面规划设计提示 8.2本案功能的分区设计提示 8.3环境景观规划布局 8.4本案建筑风格定位 9本案产品的主力套型建议 9.1住宅主力户型的设计提示 9.2商场物业平面设计的提示 10本案产品装饰材料选择指导 10.1本案商场部分装饰材料的运用建议 10.2本案住宅装饰材料的运用建议 11智能化系统计划构思 11.1居住区智能化系统平台设计构思 11.2安全防卫系统设计构思 11.3管理信息系统设计提示 11.4通讯信息系统设计提示 12运行设备系统设计提示 12.1人流组织系统设计提示 12.2物流组织系统设计提示 12.3空调及通风系统提示 13灯光设计及背景音乐指导 13.1项目公共建筑外立面灯光设计构思 13.2项目公共绿地和公共水面景观灯光设计构思 13.3项目道路系统灯光灯饰设计提示 13.4项目室内