商贸物流地产项目可行性研究报告-.doc

目 录 第一部分 总论 1 1.1项目名称 1 1.2编制依据 1 1.3主要研究目的与内容 1 1.4项目主要结论及建议 2 第二部分 玉林宏观经济 4 2.1 玉林市城市概况 4 2.2 玉林市城市发展规划 7 2.3 玉林市宏观经济运行情况 9 第三部分 玉林市土地市场概况 11 3.1玉林市历年土地市场概况 11 3.2 玉林市2008年土地市场成交情况 11 3.3玉林市2009年上半年土地市场交易情况 12 第四部分 玉林市房地产市场发展现状 15 4.1玉林市2008年房地产市场供应情况分析 15 4.2玉林市2008年房地产市场需求状况分析 16 第五部分 玉林市商贸及物流市场概况 18 5.1玉林市商贸物流市场概况 18 5.2玉林市主要专业市场概况 20 5.3玉林商贸物流市场前景分析 23 第六部分 项目地块分析 26 6.1 项目区位 26 6.2 项目周边环境及设施 26 6.3 项目所在片区发展概况 27 6.4 项目区位综合评价 28 第七部分 项目定位分析 29 7.1 项目SWOT分析 29 7.2 大地块房地产开发模式研究 30 7.3 项目定位市场定位研究 33 7.4 项目定位建议 35 7.5 项目开发模式与功能规划 36 第八部分 项目投资预算分析 40 8.1评估方法说明 40 8.2项目地块评分 40 8.3目前地块的价格预测 43 8.4项目地块指标建议 43 8.5项目地块价值预测 44 第九部分 项目地块运作方案 46 9.1方案一：自行投资开发运作 46 9.2方案二：独立进行土地运作 46 9.3方案三：合作开发 47 第十部分 项目地块项目投资测算及资金筹措 48 10.1 方案一投资成本测算 48 10.2方案二投资成本测算 51 10.3方案三投资成本测算 51 10.4 各方案投资成本统计汇总 51 10.5小结 52 第十一部分 经济效益评价标准 53 11.1方案一经济效益评价 53 11.2方案二经济效益评价 59 11.3方案三经济效益评价 59 第十二部分 方案风险评定及综合评价 60 第一部分 总论 1.1项目名称 玉林交通商贸物流地产项目 1.2编制依据 《投资项目可行性研究指南》 《建设项目经济评估办法与参数》（第三版） 《房地产开发项目经济评价方法》(GB/T50291—1999) 《玉林市城市总体规划（2008—2020）》 《2008年玉林市国民经济和社会发展统计公报》 《玉林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 2008年玉林房地产统计数据，玉林市规划局、国土资源局公布的土地出让拍卖数据。 项目实地考察和周边楼盘调研 1.3主要研究目的与内容 本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供集团公司进行投资决策。 项目论证主要内容包括：玉林市宏观经济与房地产市场研究、玉林市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。 1.4项目主要结论及建议 根据对玉林南二环2000亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议： 1．项目地块目前位于城市南面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速公路至玉林的链接一级公路的建设，未来的整个地块区位优势非常明显。 2．项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为玉林未来5—10年内规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于玉林的城市运营建设以及集团公司在玉林的发展战略起到标杆作用。 3．项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达5.18亿元，对土地进行开发建设，收益更高。 4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究、科学决策，在投资决策上回避风险。 5．玉林市政府2008年重点推出项目“玉林义乌小商品城”，因选址不能落实的问题，项目暂时被搁置。玉林二环南路接通、玉港高速公路连接玉林的一级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“玉林义乌小商品城”项目理想的进驻地。 第二部分 玉林宏观经济 2.1 玉林市城市概况 2.1.1 玉林地理位置概述 一个处于泛北部湾、泛珠三角经济合作区的交汇节点的城市 项目所在城市——玉林，广西的桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县和福绵管理区，总面积12838平方公里，总人口641万人。全市有华侨100多万人，是全国著名的侨乡。 玉林市区位优势明显，交通便利快捷。地处广