投资物业基本销售知识讲义070922.pptVIP

* 投资物业基本销售知识讲义 运营部 2007年9月 深圳巨基地产 1、投资物业存在的几种形态识别 普通住宅 各式公寓 写字楼 商场铺位 商业街铺 产权式酒店 ？SOHO写字楼公寓与写字楼区别 ？产权式酒店与酒店式公寓区别 2、几种形态的投资物业投资回报 住宅公寓：年限70年，风险主要来自于政策很低，投资回报不高大多在2-3%， 多用于短期炒作和长期投资 写 字 楼：年限50年，风险较高主要来自于自身经营状况，在一线城市投资回 报高大多在6%以上，但在二三线城市投资回报略高于住宅且经营状 况一般。 商场铺位：年限40年，风险高完全取决于自身经营状况，主要分为专业市场 和百货商场，专业市场由于主要是批量销售租户收益高承担的租金 高经营良好投资回报可达12%左右，百货商场主要前期招商经营 收益较低一旦经营旺场投资回报越来越高，基本从6%到8%以上。 商业街铺：独立商业年限40年，住宅底商年限可报70年，风险较低主要取决于 地段投资回报也视地段的不同而差异很大。 产权式酒店：40年或50年，回报高同时风险稳定 3、产权式酒店与商业的运营模式 A、产权式酒店 由发展商委托的酒店管理公司进行经营管理，业主直接与酒店管理公司签署委托经营的租赁或者分红协议。 模式一：直接按业主购买的房号的出租情况计算业主回报收益； 模式二：将酒店统一进行利润核算，按业主投资的额度比例进行分红。 B、商业 主要分为商场和商业街铺两种形态，商业街铺大多采用直接销售由业主自行经营，商场大多采用统一管理经营两种。 模式一：直接销售自行经营 模式二：返租销售统一经营 模式三：统一经营后带租约出售 4、商用物业的操作特性 造投资梦，展现美好前景，吸引客户来访 落到实处，实现投资回报，达成客户诚意 快速销售，形成旺盛氛围，促成客户成交 高、精、快！ 宣传造势要有高度有气势 计算投资回报要精明专业 促成客户要快速 举案例 5、投资客户的典型分类 投资大客户，不求价值、只求位置 专 业 散 客，既求价值、又求位置 非专业散客，看自身投资额度选择 大客户销售主要注重谈判技巧，主观意识很强 散客销售主要依靠销售氛围，容易被氛围感染 举案例 6、客户投资商用物业关注问题 投资回报情况 附近地段及同类物业经营情况 物业地段现状及前景 消费人气及消费档次 项目定位及经营管理 年 限 实 用 率 按揭要求 税费标准 返 租 投资回报率 投资回报期 ？如何通过售价返算租金，或通过租金返算售价 ？返租操作的意义何在 7、商用物业不同指标解答 租赁相关税费项目及税费率表 *