东莞石龙裕兴房地产开发项目可行性研究报告-.doc

目 录 一、报告摘要 7 1.1 开发企业 7 1.2 项目简介 7 1.3 项目经济效益指标 7 1.4 结论、风险及建议 8 二、项目概况 9 2.1项目综述 9 2.1.1项目位置 9 2.2项目用地 11 2.2.1用地面积 11 2.2.2地块形状 11 2.2.3地块现状 12 2.2.4项目用地经济技术指标 13 2.3项目发展状况 13 2.3.1项目发展单位简介 13 2.3.2项目法律手续 14 三、项目投资环境 15 3.1宏观经济分析 15 3.1.1全国整体经济环境 15 3.1.2东莞经济环境 18 3.2石龙镇经济环境 21 3.2.1石龙镇概况 21 3.2.2石龙镇经济 22 3.2.3石龙镇城镇规划 25 四、石龙镇房地产市场分析 27 4.1市场总体特征 27 4.2市场供给分析 28 4.2.1住宅供给 28 4.2.2商业供给 32 4.3市场需求分析 35 4.3.1住宅需求 35 4.3.2商业需求 36 五、项目发展定位 37 5.1项目SWOT分析 37 5.2发展战略 38 5.3形象定位 38 5.4产品定位 39 5.5户型定位 40 5.6客户定位 41 六、项目开发建设及经营的组织实施计划 42 6.1 有关工程计划说明 42 6.2 施工进度表 42 七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划 43 7.1 项目总投资估算 43 7.2 资金筹措计划 45 7.3 项目投资计划 46 八、项目经济效益、财务分析 47 8.1项目经济效益估算 47 8.1.1销售收入 47 8.1.2销售回款计划 48 8.1.3销售利润 48 8.2项目财务分析 48 8.3项目不确定性分析 49 九、结论、风险及建议 51 十、附表 附表1：施工进度表 附表2：项目总投资估算表 附表3：项目开发成本估算表 附表4：投资计划表 附表5：项目销售回款表 附表6：现金流量表 附表7：项目损益表 附表8：资金来源与运用表 附表9：贷款偿还期测算表 附表10：敏感性分析表 十一、附件  一、报告摘要 1.1 开发企业 东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币5,500万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。 1.2 项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 1.3 项目经济效益指标 项目总投资：211,816,962元 项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%；商业销售率：100%） 税后利润：54,114,992元 成本利润率：25.55% 财务内部收益率（FIRR）：34.27% 财务净现值（FNPV）：45,560,272元 动态投资回收期：1.87年 贷款偿还期：2年 1.4 结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 二、项目概况 2.1项目综述 2.1.1项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。 图2：四至—东临裕兴路及聚龙湾花园 图3：四至—南临金沙湾花园 图4：四至—西临金沙湾公园 图5：四至—北临金沙湾公园 2.2项目用地 2.2.1用地面积 用地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 2.2.2地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。 图6：地块红线图 2.2.3地块现状 项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有一临时停车场。 图7：地块现状之一 图8：地块现状之二 2.2.4项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示： 项 目 规划指标 用地面积（卖地红线） 54,253.84㎡ 用地面积（建筑红线） 51,808.85㎡ 用地性质 商住用地 土地使用年限 70年 建筑容积率 ≤2.0 建筑高度 ≤8层