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“双山公园社区”项目 可行性研究报告 总 论 第一节 项目建设背景 大渡口区虽然历来属于重庆市主城区之一，但由于受交通及当地经济发展滞后的影响，房地产市场发展缓慢。轻轨建设给大渡口区的交通便捷带来了前所未有的机遇， 2002年伊始，房地产市场发展较为迅猛。据统计，2002年全区房地产施工面积为100万平方米，较上年增幅为105%，其增幅普遍高于其他主城区。随着大渡口区的整体发展规划的实施、轻轨二号线开通、鱼洞长江大桥的建设等，区位优势凸现，房地产销售市场潜力较主城其它区更大。 新一届的大渡口区府领导班子着手于大渡口的长远发展，提高该区的城市化率，并同时推进当地的经济建设，将原本的双山工业园区和双山南坡所占约3平方公里的土地进行重新规划（规划为城市一级和二级住宅用地及超大规模的休闲公园），并积极引进优秀的房地产开发集团，把该地块建成我市一品质高的超级楼盘， “双山社区”项目为重庆市大渡口区实施城市化发展战略的关键项目，而“双山公园社区”是“双山社区”项目的重要组成部分，相信随着该项目的开发将会彻底改变大渡口区的区域形象，较大程度地促进当地的经济发展。 第二节 项目简介 1、项目名称：“双山公园社区”项目（暂命名）。 2、建设地点：重庆市大渡口区双山片区。 3、开发单位：重庆晋愉地产（集团）股份有限公司。 4、开发单位简介：重庆晋愉地产集团股份有限公司，属二级房地产开发企业，总注册资金为1.256亿元。在成立至今短短的五年中，公司不断发展壮大，现已形成年开发30万平方米的能力。公司自成立至今，共完成投资近6亿元人民币，占同期重庆市房地产投资总额的8‰，公司成功开发了“杨家坪团结路一期危改工程”、“新华印刷厂三号小区（杨馨花园）”，“晋愉·城市彩园”、“晋愉上江城”，总计完成房屋开发面积超过60万M2，取得了良好的经济效益和社会效益，积累了丰富的地产开发经验。 公司被评为市工商银行评为“AA”级信誉企业；中国质量万里行委员会授予“质量定点示范单位”称号；中国房地产协会评选为“重庆市典型住宅价格指数”典型项目；2001年，被重庆市政府评为“重庆市房地产开发企业五十强企业”。公司坚持人才战略与名企魅力同在，集团公司现有员工103人，其中本科以上学历37人，大专学历46人，高中级职称66人，平均年龄31岁。公司职员知识含量较高，年龄结构合理，充分体现了企业的知识化、专业化、年轻化。为公司的持续性战略发展奠定了良好的基础。 5、项目基本情况介绍 “双山公园社区”地块位于大渡口区和三大工业园区的交界处，北为二郎科技新城和九龙工业园A区，南接上界高速公路，西面是九龙工业园B区，东临九龙工业园A区和大渡口主城区。地块交通便捷，四周被陈庹路、大件路、双山路等城市快速干道、城市干道环抱，可以有效地辐射大渡口区、九龙坡区、高新区以及沙坪坝区。随着“双山公园社区”的规划建设，必将形成为总共面积达20平方公里的工业园区的住宅配套项目，有力地推进三大工业园区的发展，也能够较大地改变大渡口区作为传统工业区的形象。 双山社区项目总建筑面积约50万平方米。总占地面积约1750亩，其中可进行住宅建设的用地为600亩，其余全部为规划中的公园。 可行性研究报告的研究范围及编制依据 根据《双山公园社区项目的策划报告》及《设计建议书》，本研究工作范围主要是住宅市场分析及市场导入战略，建设设计方案，投资估算与资金的筹措方案，项目的经济效益分析，项目的风险分析等。 本可行性研究报告的编制依据如下： 1、国家计委1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。 2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》。 3、财政部制定的《房地产开发企业会计制度》。 4、《重庆市建筑工程2002基价表》。 5、建设部《房地产开发项目经济评价案例》。 6、重庆大学城市规划与设计研究院《大渡口A标准分区控制性详细规划》。 7、重庆市规划设计研究院《大渡口新城区控制性详细规划》。 项目选址 项目建设地址 整个双山社区占地约282ha，大致由两块地构成。北面地块叫A标准分区，占地面积为165ha，南面地块叫公园社区，也就是本项目，占地面积为117ha，两块地之间为规划中的新双山路。在A标准分区中的开发以住宅建设为主，辅助以其余配套设施的建设，共计200万平方米；在公园社区的开发以公园建设为主体，辅助进行住宅的建设。其中居住用地约30ha，保护绿地占地约7ha，剩余80ha绿地全部为公园，共计进行50万平方米的房屋建设。 公园社区地势较高，地形较为复杂，内部景观资源优秀。共计30ha的居住用地分为三大块，其中靠近陈庹路的两块居住用地（7-2、7-7、8-1）为一类居住用地，围绕石方井水库的居住用地（2、3、5-2）用地性质为二类。三大块居住地大致围合80ha的双山公园绿地，双山公园不仅