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住宅工程质量分户验收 广州市建设工程质量监督站 2010-06-25 主要内容 分户验收的定义 发展过程 分户验收的必要性 我市分户验收的特点 分户验收与竣工验收和检验批验收的关系 分户验收的管理规定 分户验收观感检查 分户验收实测实量 分户验收定义 分户验收，是指已按设计文件及合同约定完成全部工作量的住宅工程在竣工验收前，由建设单位组织施工、监理、设计等单位依据国家现行的相关工程质量验收标准、规范和经审查合格的施工图设计文件等，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的专项质量检查验收活动。 发展过程 2005年工程质量分户验收在北京首先试行 2006年3月建设部发出《建设部关于转发北京市建设委员会住宅工程质量分户验收管理规定和关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见的通知》（建质质函[2006]17号），明确要求各地区参照北京的做法，结合本地区实际以及建筑节能工作要求，逐步建立住宅工程“一户一验”制度，进一步推动住宅工程质量（包括建筑节能）整体水平的提高。 发展过程 2008年10月省建设厅发出《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》（粤建管字[2008]96号），决定在全省实施住宅工程质量分户验收。 2010年3月，关于印发《广州市住宅工程质量分户验收管理办法》的通知（穗建质[2010]306号）4月1日开始实施。 分户验收的必要性 建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；施工技术和工艺水平相对还比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。 分户验收的必要性 根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险（或错判概率α，≤5％）和使用方风险（或漏判概率β，主控项目≤5％，一般项目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。 分户验收必要性 当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。 分户验收必要性 目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推委，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。 分户验收管理办法特点 现在国内住宅工程的“分户验收管理办法”是五花八门的，没有同一的模式。建设部推荐过几套住宅工程分户验收标准（《建设部关于转发北京市建设委员会住宅工程质量分户验收管理规定和关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见的通知》（建质质函[2006]17号）；《全装修住宅逐套验收导则》（建设部住宅产业化促进中心，2008年）；《住宅工程质量分户验收技术要点（征求意见稿，2009年）》）。全国各省、市，各地区也出台了许多地方性的住宅工程 “分户验收管理办法”。比较有代表性的有北京、上海、江苏等地的，还有广东省的，我站在起草《（征求意见稿）》之前，曾分别对部分省市的住宅分户验收情况进行实地调研，在吸取各地经验及征询广州市各区监督站、建设、设计、监理及施工等单位意