赣州章龙鑫嘉城营销执行方案.doc

章江·龙鑫嘉城营销执行方案 第一阶段 市场调查分析及预测 第一部分 赣州总体市场分析 第一章 赣州总体社会及经济发展概况 一、赣州市城市化进程加快，人民生活得到新提高赣州市位于赣江上游，江西南部，是国家历史文化名城。赣州东邻闽南三角洲，南连珠江三角洲和港澳地区，西接湖南，北与江西省吉安、抚州市相连，既是东南沿海的腹地，又是内地连接东南沿海发达地区的前沿地带，具有明显的东进西出、南接北承的区位优势。现辖1区2市15个县和一个经济技术开发区，有人口845.6万人，面积3.94万平方公里，分别占江西省的1/5和1/4，是江西最大的行政区。通过区划调整，新增1－2个区，到2010年达到70平方公里和70万人口的规模，到2020年，达到100平方公里、100万人的规模，同时形成城市集群。人民生活得到新提高。城市居民人均可支配收入年均增长9％，达到12600元，农民人均纯收入年均增长8％，达到4050元；居民消费价格总水平年均控制在103％左右；城镇人均使用面积达到30平方米投资增长房地产开发投资增长25％2006年在全面落实中央宏观调控政策的同时，着力调整投资结构，确保投资适度增长完成全社会固定资产投资223亿元，比上年增长20％，其中城镇以上固定资产投资181亿元，增长21.6％。投资重点主要用于改善基础设施、增强薄弱环节和发展后劲等，交通行业完成投资21亿元，增长90％水利、环境和公共设施完成投资23亿元，增长30％公共管理及社会组织完成投资8亿元，增长20％房地产开发完成投资30亿元，增长25％。有序发展房地产业“十一五”期间，力争把房地产业培育成为服务业领域的新兴主导产业。有序发展房地产业充分发挥房地产业对投资、消费的双重促进作用。大力开发中低价位、中小套型普通商品房，适度发展高档商品房，重点发展风格多样、功能完善的商务住宅小区，推动住宅区配套设施和环境建设同步完成。加强房地产一级市场调控，加快放开和搞活二、三级房产和地产市场，建立向社会公开建房成本等制度，控制房产价格，防止价格联盟。允许居民合作建房。制订更加有利的配套政策，扩大住房公积金按揭范围和标准，延长还款期限。“十一五”期间，力争把房地产业培育成为我市服务业领域的新兴主导产业。在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，赣州市也及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，采取多种措施，保障了赣州房地产市场健康、持续、稳定发展。抑制房价快速上涨 一、各片区市场发展状况及比较分析 1、片区市场划分 从房地产区域划分来说，基本分为老城区、章江北区域（东段、西段）、水南新城区、杨梅渡片区（包括西城区和黄金开发区）、站北区。老城区和章江北区域由于土地供应量日益稀缺，商品房开发受到很大限制；水南新城区已经进入商品房迅速开发期，逐渐成为房地产开发的重点区域；杨梅渡片区和站北区随着开发项目的增多，逐渐成为市场置业的热点。由于本项目所属站北区，邻近老城区、章江北区域和水南新城区，所以这些区域的楼盘目前已经对本项目有一定的竞争性了。因此，本次调研重点针对老城区、章江北区域和水南新城区进行对比分析。 2、老城区市场分析 老城区基本没有作为商品房开发的可利用生地，在城市规划中，除了进行旧城改造外，政府基本上不会在老城区批地建造商品房。 老城区是目前赣州市民工作、生活和教育中心，片区房地产开发主要以旧城改造为主，受改造进程限制，所以楼盘开发较分散，总体规模小，开发总量也不多。因此除了在建在售的项目外，未来进入商品房市场销售的数量很少。目前在建在售的项目有“金钻广场”、“南阳东昇”、“清华苑”、“星光华城”等。但是老城区已建房包括各种公房、集资房、老商品房等都可能进入三级市场交易，对于喜欢居住在老城区而收入又较低的群体来说，会有较多的选择，也对其他区域商品房开发带来一定的竞争压力。 老城区部分楼盘一览表 楼盘名称 物业类型 户型描述 参考价格 清华苑 多层、小高层、 多层：二房：80～90㎡ 三房错层120～135㎡ 2700元/㎡ 金钻广场 高档商务公寓多层小高层住宅多层2400元/小高层2700元/元/元/交通枢纽点《站北区控制性详细规划》成为赣州楼市的新热点。据统计，站北区目前的房地产项目，总建筑超过0万平方米。章江北大道多层、小高层多层、小高层竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在激烈的市场竞争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。住宅供应量将进一步增大根据近三年土地供应规模可以预测，在住宅市场保持平稳发展的情况下，住宅供应理论上仍然会持续增长。 需求持续平缓释放根据近三年来购房者需求变化趋势，可以预